RICS: Immobilienstimmung dreht weiter ins Negative / Einige Märkte zeigen sich widerstandfähig / 87 % sehen deutschen Markt in einer Abschwungphase

• RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q3 2022
• Hauptindex rutscht von -6 auf -11 
• Büroflächen werden in den nächsten 12 Monaten voraussichtlich um etwa 10 % reduziert werden
• Schlechtere Kreditkonditionen als Grund für Rückgang von Projektentwicklungen 
• Deutschland: Investorenstimmung zum zweiten Mal in Folge negativer als Mieterstimmung
• Deutscher Gesamtindex sinkt von -20 auf -28 / Negativster Wert in ganz Europa
• 84% schätzen heimischen Markt immer noch als teuer bzw. sehr teuer ein

Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das dritte Quartal 2022* zeigen, dass angesichts des zunehmend unsicheren makroökonomischen Umfelds die Immobilienstimmung weiter ins Negative dreht. Wenn überhaupt, ist überraschend, dass die Veränderung nicht noch deutlicher ausfiel. So rutschte der Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI)** von -6 im zweiten Quartal auf aktuell -11 ab. Dies ist der negativste Wert seit dem ersten Quartal 2021, liegt aber immer noch deutlich über dem Tiefstwert, der während des Pandemie-Höhepunkts in Q2 mit -46 verzeichnet wurde. Interessanterweise ist das etwas negativere Feedback auf globaler Ebene sowohl auf der Mieter- als auch auf der Investorenseite des Marktes zu beobachten, wobei der Occupier Sentiment Index (OSI)*** von -5 auf -10 und der Investment Sentiment Index (ISI)**** von -6 auf -12 sank.

Auf regionaler Ebene sticht der Nahe Osten bei der Einschätzung der Teilnehmer hervor. Der CPSI stieg hier sogar weiter in den positiven Bereich (+7 bis +10), angeführt von Saudi-Arabien und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Die Ergebnisse für Nord-, Mittel- und Südamerika zeigen einen Rückgang von +1 auf -14, während der europäische CPSI von -4 auf -13 fiel. Von den größeren Märkten in Europa war der CPSI in Deutschland am negativsten (-28 gegenüber -20 zuvor). In Großbritannien ist zudem eine Trendwende von +6 auf -16 zu verzeichnen. In der APAC-Region zeigen sich erhebliche Unterschiede auf Länderebene. Der CPSI-Gesamtwert von -20 spiegelt weitgehend die Verschlechterung des Bildes in China (-40) wider, und auch Australien verzeichnete einen Rückgang gegenüber dem zweiten Quartal (+1 auf -5). Die Ergebnisse für Singapur und Indien bleiben jedoch beide im positiven Bereich, und zwar sogar etwas mehr als im zweiten Quartal. 

Nachfrage nach Industrieflächen bleibt vorerst relativ solide

Der globale Gesamtindikator, der die Entwicklung der Mieternachfrage (gemessen als Nettosaldo) erfasst, zeigt, dass das Interesse an Industrieflächen weiterhin zunimmt, wenn auch im Vergleich zur jüngsten Vergangenheit in relativ bescheidenem Tempo. Der Wert für Nord- und Südamerika ist besonders robust (Nettosaldo +32 %), was zeigt, dass die Nachfrage nach gut gelegenen Vertriebsflächen angesichts des veränderten Verbraucherverhaltens nach wie vor erheblich ist. Das Feedback für Europa bleibt ebenfalls solide positiv (+24 % gegenüber +35 % in Q2), ebenso wie im Nahen Osten (+27 %). Im Gegensatz dazu haben die Zahlen für die APAC-Region ins Negative gedreht. Allerdings wird dies erneut stark von den Rückmeldungen aus China beeinflusst (Nettosaldo -45 %), während die Nachfrage nach Industrieflächen in den meisten anderen Ländern der Region weiterhin steigt.

Büroflächen werden in den nächsten 12 Monaten voraussichtlich um etwa 10 % reduziert werden

In der aktuellen RICS-Umfrage wurden zusätzliche Fragen zur Büronutzung und zum Investitionsverhalten im Office-Sektor gestellt. Demnach rechnen nur 20 % der Teilnehmer nicht mit einer Verringerung der Büroflächen im kommenden Jahr, wobei etwa 50 % davon ausgeht, dass wahrscheinlich bis zu 10 % des bestehenden Bestandes abgebaut wird. Auf die Frage, wie die Investitionsströme in den Sektor in den nächsten 12 Monaten durch hybrides Arbeiten beeinflusst werden könnten, geht eine Mehrheit von 45 % von leicht negativen Auswirkungen aus.

Start von Projektentwicklungen spiegeln unsichereres Makroklima wider

Der Anteil der Befragten, der eine Verschlechterung der Kreditkonditionen feststellte, stieg auf 56 %. Dies überrascht wenig, angesichts der Maßnahmen vieler Zentralbanken in den letzten Monaten. Besonders in Europa war die Verschlechterung am stärksten ausgeprägt, wo rund drei Viertel der Befragten diese Ansicht vertraten. Besonders auffällig waren die Ergebnisse aus Deutschland mit 91 %. In Nord- und Südamerika lag der vergleichbare Anteil bei zwei Drittel, während der Anteil in APAC und im Nahen Osten deutlich niedriger (40 % bzw. 30 %) ausfiel. Einmal mehr ist Indien ein Ausreißer mit nur 15 %.

Das Ende der Ära des billigen Geldes zeigt sich zunehmend bei den Projektentwicklungen. So ist der Nettosaldo für den Gesamtindikator mit -19 % das schwächste Ergebnis (mit Ausnahme des Pandemie-Höhepunkts) seit 2010, als die Branche noch mit den Folgen der globalen Finanzkrise zu kämpfen hatte. Die schwächsten Ergebnisse zeigen sich in den Niederlanden und in Deutschland. Im Gegensatz dazu belegen die Ergebnisse ein starkes Entwicklungswachstum in Saudi-Arabien (Nettosaldo +64 %), den VAE (+48 %) und Indien (+47 %).

Bewertungsrisiken steigen

Weltweit betrachtet etwas mehr als die Hälfte der Teilnehmer ihren lokalen Immobilienmarkt als teuer oder zu teuer, was eine Zunahme von Bewertungsrisiken bedeutet. Die Märkte am oberen Ende der Skala sind u.a. Japan und die Schweiz (88 %), Österreich, Katar (86 %) und Deutschland (84 %). Im Gegensatz dazu steht Indien (27 %) und einige kleinere APAC-Märkte, darunter Malaysia und Thailand. Angesichts des jüngsten Drucks auf den chinesischen Markt ist es bemerkenswert, dass nur knapp 50 % sagen, dass der Markt als billig bezeichnet werden kann.

Europa: Höhere Zinsen und schwächeres wirtschaftliches Umfeld belasten Marktstimmung stark

Die Ergebnisse für das dritte Quartal in Europa spiegeln die Marktbedingungen angesichts steigender Zinsen und eines stotternden Wirtschaftswachstums wider. Dementsprechend sind die Investitions- und Nutzernachfrage zurückgegangen, was dazu führt, dass die Erwartungen für die Miet- und Kapitalwertentwicklung in den kommenden 12 Monaten über alle Assetklassen hinweg ins Negative dreht.

Indizes für Investitions- und Nutzerstimmung sinken weiter in negativen Bereich

Auf gesamteuropäischer Ebene fiel der ISI auf -18 (Q2: -6), was das schlechteste Ergebnis für diese Kennzahl seit 2020 darstellt. Zugleich sank der OSI auf -9 von zuvor -1. Ein Blick auf die einzelnen Länder zeigt, dass der aggregierte Commercial Property Sentiment Index (CPSI) jetzt in 13 der 19 erfassten Märkte im negativen Bereich ist. Innerhalb dieser besonders in Deutschland, Ungarn, der Schweiz, Österreich, Belgien und Dänemark. Entgegen diesem Trend zeigen sich Portugal, Griechenland, Zypern und Polen mit positiven CPSI-Werten.

Verschlechterte Kreditkonditionen drückt Nachfrage

Die negative Stimmung in der Mehrzahl der Märkte geht mit einer Verschlechterung der Kreditkonditionen und einer sinkenden Anlegernachfrage einher. Darüber hinaus stellt das Nettosaldo von -79 % für Kreditkonditionen den schwächsten Wert seit seiner Einführung im Jahr 2014 dar. Aufgeschlüsselt nach Sektoren, nannten die Befragten einen starken Rückgang der Investitionsnachfrage nach Einzelhandelsimmobilien sowie einen Rückgang nach Büroimmobilien. Darüber hinaus zeigt sich eine Stagnation im Industriesektor, der in den letzten Jahren die beste Leistung gezeigt hat.

Kapitalwerterwartungen für das kommende Jahr gehen deutlich zurück

Ein Nettosaldo von -26 % erwartet einen Rückgang der Bürowerte für die kommenden 12 Monate (Q2: -8 %), während der Nettosaldo für den Einzelhandel insgesamt auf -46 % gesunken ist. Auch der Nettosaldo für Industrieimmobilien sank von +17% im zweiten Quartal auf -3 %. Besonders negative Zwölfmonatserwartungen für Büro- und Einzelhandelskapitalwerte weist Deutschland auf. Hier wird auch ein Sinken bei Industriewerten erwartet. Eine ähnlich negative Einschätzung ist auch in Dänemark, Ungarn, Spanien und der Schweiz zu beobachten. Im Gegensatz dazu sehen die Befragten in Portugal und Griechenland für das kommende Jahr ein Ansteigen der Kapitalwerte über alle Assetklassen hinweg, angetrieben von einer nach wie vor soliden Nachfrage der Investoren.

Überwiegende Mehrheit sieht Abschwächung des Marktes

Auf europäischer Ebene sehen 70 % der Befragten den Markt im Abschwung im Vergleich zu 52 % im letzten Quartal. Diese Meinung ist besonders ausgeprägt in Dänemark, Deutschland, Österreich, den Niederlanden und Großbritannien, wo jeweils über 80 % der Befragten der Meinung sind, dass sich ihr lokaler Markt im Abschwung befindet.

Deutschland: Investorenstimmung zum zweiten Mal in Folge negativer als Mieterstimmung 

Der Commercial Property Sentiment Index für Deutschland fällt im dritten Quartal von -20 auf -28. Nur 7 % der Befragten ordnen die Bundesrepublik auf dem Höhepunkt des Zyklus ein. Dies waren im Vorquartal noch 28 %. Während im zweiten Quartal nur 71 % angaben, das der Zyklus in einer Abschwungphase sei, sind es jetzt 87 %. Die Investorenstimmung erreicht einen Wert von -35 (Q2: -26) und befindet sich somit zum zweiten Mal in Folge im negativen Bereich. Sie liegt zudem zum zweiten Mal seit Q2 2014 unter dem Wert der Mieterstimmung, der weiterhin abfällt und einen Wert von -21 verzeichnet (Q2: -14).

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen sinkt auf ein Nettosaldo von -50 % (Q2: -35 %). Bei Büroimmobilien sinkt der Nettosaldo weiter und verzeichnet einen Wert von -54 % (Q2: -42 %). Auch bei Industrieimmobilien sinkt der Wert von -1 % auf -30 %. Der bislang schon niedrige Wert von Einzelhandelsimmobilien verliert nur leicht und sinkt von -61 % auf -65 %. Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort wird weiterhin als teuer (64 %) und sehr teuer (20 %) bewertet (Q2: 60% bzw. 31%). 13 % stellen auf dem Markt faire Preise fest (Q2: 9 %). Deutschland steht damit im europäischen Vergleich der Länder, die ihren Standort als teuer oder sehr teuer ansehen (84 %) auf Platz 3 nach der Schweiz (88 %) und Österreich (86 %). 

Die Kapitalwerterwartungen in den nächsten 12 Monaten sinken bei nahezu allen Assetklassen. Dabei schneiden Industrieimmobilien am besten ab und verzeichnen dennoch einen Rückgang von -4 % auf -28 %. Bei Büroimmobilien fällt der Saldo von -39 % auf aktuell -48 %. Einzelhandelsimmobilien sind mit -73 % weiter abgeschlagen (Q2: -70 %). Die Einschätzung der Befragten zu den Mieten zeigen in den nächsten 12 Monaten in Deutschland ähnliche Entwicklungen wie die Kapitalmarkterwartungen. 

Seit dem ersten Quartal dieses Jahres nahmen die deutschen Teilnehmer eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr, so dass dort der Nettosaldo in Q1 bei -60 % und in Q2 bei -92 % lag. Dieser ist im dritten Quartal marginal auf -91 % gestiegen. Dies spiegelt sich in Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen wider. Hier sank der Nettosaldo von -45 % auf aktuell -58 % über alles Assetklassen hinweg. Im Bürobereich ging der Saldo von -42 % auf -57 % zurück, bei Industrieimmobilien wird ein aktueller Wert von -48 % (Q2: -31 %) verzeichnet.

Fazit: Markt verharrt im Stillstand – keine guten Aussichten für 2023

Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Der Stillstand ist in fast allen Immobilienmärkten angekommen, und positive Aussichten sind rar. Die Investoren üben sich in Zurückhaltung und warten aufgrund der Unsicherheiten ab oder suchen alternative Anlageoptionen. Auch die Nutzer haben einen Gang zurückgeschaltet und sind wieder pessimistischer geworden. Die Diskussion um die Zukunft des Office ist nach wie vor im Gange und weltweit werden Flächenreduzierungen und Repositionierungen bestehender Flächen diskutiert. Es ist längst klar, dass hybride Arbeiten wird Spuren hinterlassen. Die Weltwirtschaft stottert und es gibt kaum Lichtblicke. Dabei gibt es so viel zu tun, rund um die Bekämpfung des Klimawandels und die Verbesserung der sozialen Themen. Viele Absichtserklärungen und wenig Kapitalausstattung, wie auch COP27 gezeigt hat. Das sind keine guten Aussichten für 2023.”

* Die Befragung fand vom 7. September bis 10. Oktober statt, 2.246 Unternehmen haben daran teilgenommen.

** Der Commercial Property Sentiment Index (CPSI) ist ein ungewichteter Durchschnitt aus OSI und ISI (s.u.). Die regionalen Indikatoren werden anhand der von LaSalle Investment Management bereitgestellten Schätzungen des Bestands an Gewerbeimmobilien gewichtet und jährlich angepasst.

*** Der RICS Occupier Sentiment Index (OSI) wird aus dem ungewichteten Durchschnitt der Messwerte für drei Reihen gebildet, die sich auf den Nutzermarkt beziehen und per Saldo gemessen werden: Nutzernachfrage, Höhe der Anreize und Mieterwartungen. 

**** Der RICS Investment Sentiment Index (ISI) wird als ungewichteter Durchschnitt der Messwerte für drei Reihen berechnet, die sich auf den Investitionsmarkt beziehen und per Saldo gemessen werden: Investitionsanfragen, Kapitalwerterwartungen und das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien.