Büromarkt Dortmund – Q3 Update

Die CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, ermittelte zum Ende des dritten Quartals 2021 für den Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) einen Flächenumsatz von insgesamt 95.500 m² Bürofläche. Damit hat Dortmund nach nur drei Quartalen bereits das gesamte Vorjahresergebnis (Gesamtjahr 2020: 70.500 m²) deutlich übertroffen. Auch der 10-Jahres-Durchschnittswert von rd. 88.500 m² wurde schon überschritten. Es wurden 72.500 m² vermietet und weitere 23.000 m² durch Eigennutzer belegt.

Wer baut, gewinnt

„Maßgeblichen Einfluss auf das gute Büromarktjahr 2021 in Dortmund hat die gute Projekt-Pipeline mit den sehr beliebten Entwicklungsgebieten Phoenix-See, Phoenix-West und Stadtkrone Ost.“ berichtet der CUBION Vermietungsvorstand Markus Büchte. „In diesen Gebieten entstehen nicht nur vorvermietete Bestellbauten, sondern es wird auch spekulativ Fläche errichtet“. Die CUBION-Analyse kommt zum Ergebnis, dass rund 56 % des Vermietungsvolumens bis Ende September in Neubauprojekten realisiert wurde. Und immerhin 19 % der vermieteten Fläche wurde dabei spekulativ errichtet.   

Große Vertragsabschlüsse in Krisenzeiten

CUBION registrierte 78 relevante Mietverträge (Gesamtjahr 2020: 98 Verträge), womit deutlich wird, dass größere Verträge zum guten Ergebnis beigetragen haben. Außergewöhnliche Megadeals waren aber nicht dabei. Den größten Mietvertrag schloss die adesso SE über rd. 11.300 m² Bürofläche in einem Neubau an der Freie-Vogel-Straße 285 an der Stadtkrone Ost.  Es folgen zwei weitere Projektentwicklungen: Die Flughafen Dortmund GmbH baut für die Polizei Dortmund am Airport ein Objekt mit rd. 6.000 m² Bürofläche. Für Bechtle wird auf Phoenix-West ein Erweiterungsgebäude errichtet, in dem das IT-Systemhaus etwa 5.800 m² Bürofläche angemietet hat. 

Branchen und Lagen

In Bezug auf die Lagen konzentriert sich das Geschehen weitgehend auf die Büromarktzonen, in denen auch Neubauprojekte angeboten werden. Die „Stadtkrone Ost“ führt mit rund 19 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung diese Liste an. Es folgt der „Phoenix-See“ mit etwa 14 % und „Phoenix-West“ mit knapp 10 % relativem Anteil. Die meisten Flächen (rd. 36 %) wurden jedoch in sonstigen Lagen außerhalb der typischen Büromarktzonen angemietet.

In der Branchenauswertung liegen zum dritten Quartal die Unternehmen der „EDV, IT und Telekommunikation“ mit einem relativen Anteil von rd. 37 % vorn. Es folgen die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit ca. 28 % und die „öffentliche Hand“ mit einem Anteil von etwa 19 %.

Leerstandquote moderat weiter gestiegen

Seit Jahresfrist hat sich das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot in Dortmund um 8.000 m² auf nunmehr 92.500 m² erhöht. Dies entspricht einem moderaten weiteren Anstieg der Leerstandsquote um 0,2 Prozentpunkte auf jetzt 3,0 %. Damit ist die Flächenknappheit vergangener Tage gelindert und wieder ein gesundes Angebotsniveau erreicht.

Von dem für 2021 erwarteten Fertigstellungsvolumen in Höhe von rd. 43.500 m² stehen dem Vermietungsmarkt aktuell noch knapp 6.750 m² zur Verfügung, wobei der überwiegende Teil über Interessenten in fortgeschrittenem Verhandlungsstadium verfügt.  

Mieten ohne Corona-Effekt

In Bezug auf das Dortmunder Büromietenniveau sind keine Corona-Effekte feststellbar. Sowohl die Durchschnittsmiete als auch die Spitzenmiete sind im Jahresverlauf 2021 weiter teils deutlich gestiegen. „Aufgrund einer hohen Objektqualität im Neubausektor und eines großen Anteils der Neubauprojekte am Vermietungsvolumen ist das keine Überraschung.“ begründet Markus Büchte die Ergebnisse der Mietpreisauswertung. Aktuell ergibt sich eine Durchschnittsmiete von 11,74 EUR/m² (2020: 11,25 EUR/m²). Die in diesem Jahr bisher realisierte Spitzenmiete liegt bei rd. 16,50 EUR/m² (Vorjahr 15,45 EUR/m²) während CUBION die grundsätzlich erzielbare Spitzenmiete auf 17,00 EUR/m² taxiert. Lediglich die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) ist von 10,25 EUR/m² im Vorjahr auf nun 9,40 EUR/m² gesunken. Dies erklärt CUBION mit umfangreichen Vertragsabschlüssen im niedrigen Qualitätssegment sowie mit Büroflächenanteilen in Logistikimmobilien, die ebenfalls zu deutlich niedrigeren Mieten angeboten werden.

Prognose aussichtsreich

In Anbetracht des äußerst guten Zwischenergebnisses zum dritten Quartal ist davon auszugehen, dass in Dortmund 2021 ein Rekordflächenumsatz erzielt wird. Sollte die Continentale Krankenversicherung, wie ursprünglich vorgesehen, noch in diesem Jahr mit dem Bau ihrer neuen Unternehmenszentrale an der Stadtkrone Ost beginnen, so wird es ein absolutes Ausnahmejahr. Diese Entwicklung ist in einem Krisenjahr sehr beachtlich, wobei nicht verkannt werden darf, dass das Vorjahr entsprechend schwach ausgefallen ist und der eine oder andere Nachholeffekt ins laufende Jahr fällt. Eine bislang stabile Nachfrage, das gute Neubauflächenangebot und die immer noch relativ niedrige Leerstandsquote lassen uns zuversichtlich in die nähere Zukunft blicken, in der auch Homeoffice-Quoten sicher ihren Einfluss auf die Büromärkte haben werden. Ein Druck auf Büromieten ist in dieser Gemengelage nicht zu erwarten. Im Neubausegment sind niedrigere Mieten baupreisgetrieben auch nicht realistisch.