2. Schritt: Die Finanzierung des Grundstücks

Wie Sie den genauen Finanzierungsbedarf fürs Grundstück herausfinden

Als Erstes ermitteln Sie dazu den exakten Finanzierungsbedarf. Zum Kaufpreis des Grundstücks müssen Sie noch folgende Nebenkosten rechnen:

• Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises je nach Bundesland

• Gebühren für Notar und Grundbucheintrag zwischen 1,5 bis 2 Prozent vom Kaufpreis

Optional können diese Posten hinzukommen:

• Maklerprovision: je nach Region bezahlt der Käufer üblicherweise bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises

• Vermessungs- und Erschließungskosten je nach den Gebührensätzen der Kommune

• Kosten für Bodengutachten zwischen 0,3 bis 0,5 Prozent der Baukosten

Tipp: Erwerben Sie erst das Grundstück und bauen später, können Sie Grunderwerbsteuer sparen. Denn die Steuer wird dann nur auf das Grundstück und nicht auch auf das Gebäude erhoben – anders als wenn Sie Grund und Haus in einem kaufen. Voraussetzung ist laut Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs jedoch, dass zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag kein „objektiver sachlicher Zusammenhang“ besteht. Dafür werden aber bei zwei getrennten Kauf- und Darlehensverträgen zweimal Gebühren für die Grundbucheintragung fällig.

Thomas Hein von der ING-DiBa rät: “Wenn man zunächst nur die Finanzierung des Grundstücks plant, sollte man schon eine Größenordnung des künftigen Hausbaus in Erfahrung bringen und entsprechende Angebote einholen. Damit kann dann berechnet werden, ob der benötigte Gesamtbetrag überhaupt finanziert werden kann.”

Beispielrechnung: Die Kosten für den Grundstückskauf auf einen Blick

Die Angaben in der Beispielrechnung beziehen sich auf ein fiktives Grundstück in Rheinland-Pfalz mit einer Fläche von 800 Quadratmetern und einem Quadratmeterpreis von 205 Euro.

Bei den Grundstückskosten gibt es erhebliche regionale Unterschiede, weshalb die Angaben in der Beispielrechnung nur Anhaltspunkte liefern können.

Sollten Sie zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs schon absehen, dass sich der Baubeginn noch einige Zeit verzögert, empfiehlt es sich, das Grundstück über ein gesondertes Darlehen zu finanzieren. So umgehen Sie, dass die Bank hohe Bereitstellungszinsen für das Vorhalten der Darlehensmittel für das Bauvorhaben im Anschluss verlangt.

Finanzieren Sie dann das Grundstück mit einem variablen Darlehen. Das ist ein Kredit, bei dem die Zinsen üblicherweise alle drei Monate an die aktuelle Zinslage angepasst werden. Später tilgen Sie dann diesen Kredit komplett mit dem Annuitätendarlehen fürs Haus, das eine lange Zinsbindung hat – und zwar ohne, dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Der Vorteil dieser Finanzierungsvariante: Sie als Darlehensnehmer profitieren von günstigeren Kreditzinsen, als wenn Sie zwei getrennte Finanzierungen für Grundstück und Haus abschließen würden. Der Grund: Der Darlehensgeber für das zweite Darlehen muss nicht an zweiter Stelle als Gläubiger im Grundbuch eingetragen werden. Denn nach der Löschung des ersten Darlehens im Grundbuch steht er an erster Stelle. Dadurch erhält der Geldgeber mehr Sicherheit, weil er bei einer Zwangsversteigerung auch als Erstes ausbezahlt werden würde. Dieses geringere Risiko “belohnt” er in der Regel mit günstigeren Konditionen.

Statt zuerst das Grundstück und später das Gebäude zu kaufen, gibt es auch Neubauvarianten, bei denen Sie beides gleichzeitig erwerben, beispielsweise bei einem Objekt vom Bauträger. Weil Sie dann nur ein Darlehen benötigen, brauchen Sie sich hier keine Gedanken über die erstrangige Absicherung im Grundbuch zu machen.

Wichtig: Bei Immobilienkäufen, auch bei einem Grundstückskauf, läuft nichts ohne notarielle Beteiligung. Der notarielle Kaufvertrag wird immer gemeinsam bei einem Beurkundungstermin im Notariat geschlossen.

Den kompletten biallo.de Ratgeber zu diesem Thema gibt es hier:  https://link.biallo.de/w1johdxa/