Immobilienverkauf gegen Leibrente

Nehmen wir einmal an, Ihre Situation ist folgende: Sie sind beide 70 Jahre oder älter, haben eine kleine Rente, aber noch viele Wünsche, die sich jedoch damit nicht finanzieren lassen. Sie haben keine Kinder oder diese sind selbst schon gut versorgt und brauchen Ihr Geld jetzt oder später nicht. Zudem stehen irgendwann größere Renovierungen an, die Sie finanziell überfordern.

Auf den ersten Blick gibt es für Sie zwei Möglichkeiten: Sie verkaufen Ihre Immobilie, die wahrscheinlich ohnehin nach dem Auszug der Kinder zu groß ist, kaufen was Kleineres, ziehen um und genießen das Geld, das Ihnen der Mehrerlös des Hauses beschert hat.

Sie wollen aber in Ihrem geliebten Haus bleiben? Dann verkaufen Sie die Immobilie, lassen sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch zusichern und freuen sich über das Geld, das Sie vom Käufer erhalten. Entweder als Einmalzahlung, als monatliche Rente oder eine Kombination von beidem.

Oft zu hohe Erwartungen

Wir möchten Sie vorwarnen: Aus vielen Gesprächen mit Anbietern wissen wir, dass viele Interessenten falsche Vorstellungen darüber haben, wie viel Geld sie vom Verkäufer erhalten. Und daran scheitern viele Verhandlungen.

Sie müssen sich folgendes klarmachen: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und ausziehen, kann der Käufer selbst einziehen und spart seine monatliche Mietzahlung. Oder er vermietet die Immobilie und hat daraus laufende Mieteinnahmen. Bleiben Sie jedoch darin wohnen, hat er keinerlei Einnahmen, sondern muss Ihnen monatlich noch Geld zahlen. Und als neuer Eigentümer muss er auch noch für den Erhalt und die Renovierung aufkommen.

Damit nennenswerte monatliche Beträge fließen können, haben Anbieter ein Mindestalter der jüngeren Person von 65 beziehungsweise 70 Jahren eingeführt. Denn je jünger der oder die Verkäuferin ist, desto länger fließt die Immobilienrente und desto geringer muss sie sein. Zudem wird oft ein Mindestverkehrswert von 200.000 Euro angesetzt.

So errechnet sich die Immobilienrente

Im ersten Schritt wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Das ist der Verkaufspreis, den das Objekt auf dem freien Markt erzielen kann. Je höher er ist, desto mehr Geld erhalten die Verkäufer. Davon zieht man im ersten Schritt die Renovierungskosten ab, die in den nächsten Jahren anfallen, wie zum Beispiel den Einbau einer neuen Heizung.

Im zweiten Schritt wird der sogenannte Wohnwert abgezogen. Dabei wird die ortsübliche Miete multipliziert mit der Anzahl der Monate, die die jüngere Person, meist die Frau, an statistischer Lebenserwartung hat.

Ein Rechenbeispiel: Gehen wir von einem Rentner-Ehepaar aus, bei dem der Mann älter als seine Frau ist. Bei der Berechnung wird immer die jüngere Person und deren Alter zugrunde gelegt.

Eine 70-jährige Frau wird statistisch gesehen 83 Jahre alt. Sie lebt theoretisch also noch 156 Monate. Bei einer Kaltmiete von 1.100 Euro ergibt sich ein Wohnwert von 171.600 Euro. Dieser wird vom Verkehrswert abgezogen. Zudem werden beispielsweise 80.000 Euro für künftige Renovierungen kalkuliert und abgezogen.

Beträgt der Verkaufspreis beispielsweise 400.000 Euro, zieht man davon den Wohnwert von 171.600 Euro plus die 80.000 Euro Renovierungskosten ab, erhält man also 148.400 Euro auf einen Schlag oder rund 900 Euro im Monat.

Wäre die Frau aber schon älter, zum Beispiel 76 Jahre, kämen höhere Beträge heraus: 400.000 Euro minus 80.000 Euro für Renovierungen minus 84 Monate mal 1.100 Euro an Mietkosten sind 219.200 als Einmalbetrag beziehungsweise 2.600 Euro im Monat.

Kritiker dieses Modells sagen: Es wäre eine Wette auf ein langes Leben. Das ist auch richtig. Andererseits kann es auch ganz anders kommen und beide müssen die Immobilie früh verlassen. Dann fließt keine monatliche Immobilienrente mehr und der Käufer hat ein Schnäppchen gemacht. Daher wird auch oft eine Mindestanzahl von Jahren vereinbart, in denen die Immobilienrente auf jeden Fall fließt.

Einige Anbieter wie die Deutsche Immobilien Rente AG haben wegen des schlecht kalkulierbaren Risikos die monatlichen Zahlungen ganz abgeschafft und bieten nur noch einen Einmalbetrag an.

Diese Vorteile hat die Leibrente:

• Verlässliche monatliche Zahlungen
• Instandhaltung übernimmt der Käufer
• Lebenslanges Wohnrecht

Die Nachteile der Leibrente:

• Nicht geeignet für Leute, die ihre Immobilie vererben wollen
• Viele juristische Fallstricke
• Schwierige Vergleichbarkeit von Angeboten
• Verkäufer profitiert nicht von Wertzuwachs
• Leibrenten müssen versteuert werden

Diese Firmen bieten Leibrentenmodelle an:

• Stiftung Liebenau (Zustifterrente)
• Westfälische Immobilienverrentungs GmbH
• Deutsche Immobilien-Renten AG (nur noch Einmalbetrag)
• Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG (nur zeitlich begrenzte Zahlung)

Den kompletten biallo.de Ratgeber zu diesem Thema gibt es hier: https://biallo.link/m1hvfrk5/