Taufkirchen stimmt für Vielfalt und Zukunftsfähigkeit: Gemeinschaftliche Expertise ebnet den Weg zum „Quartier am Bahnhof“

Nächster Halt Bebauungsplan: Taufkirchen bekommt ein grünes und lebendiges Viertel. Pünktlich im Zeitplan hat der Gemeinderat in seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause mit einem einstimmigen Beschluss den Weg freigemacht für die Entwicklung des zukunftsweisenden „Quartiers am Bahnhof“. Bereits Ende nächsten Jahres könnte mit dem Satzungsbeschluss das Baurecht für die Neuentwicklung des Viertels westlich des Taufkirchner Bahnhofs vorliegen. Zwischen Eschen- und Wildapfelstraße, Lindenring und Waldstraße, wo derzeit in die Jahre gekommene Ladenzeilen das Erscheinungsbild prägen, soll hier ein vielfältiges Viertel entstehen.

Mit dem einstimmig gefassten Aufstellungsbeschluss beginnt die Transformation in ein buntes Quartier mit einem ausgewogenen Nutzungsmix. Architekt Professor Johannes Ernst von steidle architekten, ein ausgewiesener Experte für Quartiersentwicklungen, freut sich auf die nächsten Schritte im Verfahren: „Im neuen Quartier am Bahnhof mischen wir alle Funktionen unseres Lebens! Vom Arbeitsplatz zur eigenen Wohnung, von der Freizeitaktivität zur medizinischen Versorgung, von der Kita, zum Kindergarten in den Hort, vom Hotel zum Seniorenwohnen, von gut nutzbaren und schönen öffentlichen Räumen bis zur privaten Terrasse. Die gesellschaftliche Vielfalt als Programm macht dieses Projekt so innovativ und spannend! Wir gehen davon aus, dass ein so großes Quartier auch über Taufkirchen hinaus Strahlkraft entwickelt.“

In den vergangenen Monaten hat das Büro steidle architekten von Johannes Ernst das städtebauliche Konzept des „Quartiers am Bahnhof“ in enger Abstimmung mit Gemeinderat und Verwaltung beständig weiterentwickelt. Das Verfahren wurde von Christian Hörmann und seinem Team von CIMA Beratung + Management GmbH begleitet und koordiniert. Das Beratungsunternehmen gilt durch die langjährige Erfahrung in der Begleitung von Gemeinden und mittelgroßen Städten bei der Ortsentwicklung als Experte für aufeinander abgestimmte Nutzungsarten in Quartieren – insbesondere auch im Bereich des Einzelhandels und attraktiver Erdgeschosszonen. 

Jahrhundertchance der Ortsentwicklung  

Während Entwicklungen innerörtlicher Grundstücke oft mit einer kleinteiligen Eigentümerschaft hadern, die einen ganzheitlichen Masterplan erschwert, ist das „Quartier am Bahnhof“ mit einer Gesamtfläche von 12,6 Hektar nahezu komplett in den Händen von zwei Eigentümern und der Gemeinde selbst. So eröffnen sich für Taufkirchen außergewöhnliche Möglichkeiten für ein zukunftsgerichtetes Neubaugebiet, das Lebensqualität und Nachhaltigkeit integriert. „Für Taufkirchen ist das eine Jahrhundertchance”, betont Bürgermeister Sander. „Der weiterentwickelte Entwurf des Büros steidle architekten und die detaillierten Ausarbeitungen zum Grün- und Freiraum durch grabner huber lipp landschaftsarchitekten und stadtplaner partnerschaft schaffen die Voraussetzung, gestalterische Visionen eines lebenswerten Quartiers zu vermitteln – und bieten gleichzeitig eine Grundlage für die weitere Partizipation“, so Sander. „Der integrierte Ansatz eröffnet großen Gestaltungsraum für lebenswerte Quartiersentwicklung aus ganzheitlicher Perspektive.“ Die Stärken einer Gesamtstrategie könne man zum Beispiel am Münchner Ostbahnhof besichtigen. Dort im Werksviertel habe Johannes Ernst als leitender Architekt eine Transformation orchestriert, die heute mit ihrer Vielfalt in ganz Europa als Vorbild für menschenfreundlichen Städtebau gilt, berichtet Sander. 

Nach dem nun beschlossenen städtebaulichen Konzept können sich 1.500 bis 2.000 Menschen auf eine Wohnung mit idealer Infrastruktur und viel Grün freuen: Mit 48 % soll fast die Hälfte der insgesamt 196.000 m2 Geschossfläche dem Wohnen vorbehalten sein. Die knappe Mehrzahl (52 %) ist für Gewerbenutzung gedacht: Mit fast 14.000 m2 für Supermärkte, Drogerien, Bäckereien und Gastronomie ist viel Platz für die Nahversorgung der Menschen im Umfeld. Auch Ärztinnen und Ärzte und Praxisgemeinschaften finden mit 11.000 m2 ausreichend Raum. Büros mit direktem S-Bahn-Anschluss stehen auf 24.000 m2 zur Verfügung. 

Zeitgemäße Quartierskonzepte sehen vor, dass Menschen im Umfeld ihrer Wohnung möglichst auch ihren Arbeitgeber, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote und Betreuungsmöglichkeiten für Kinder oder pflegebedürftige Angehörige finden. Durch weniger Wegstrecken kann dem Menschen Lebenszeit geschenkt und dem Klima CO2 erspart werden.

Im Sinne eines möglichst gut durchmischten Viertels bieten auch die Gewerbeflächen Lebensräume: Mit den sogenannten besonderen Wohnformen entsteht für Studierende, Azubis und Seniorinnen und Senioren Wohnraum auf 20.000 m2. Besucher oder beruflichen Gästen Taufkirchens stehen in Hotels und Boardinghäusern 15.000 m2 zur Verfügung. Im Sinne einer Stadt für alle sind mit 9.000 m2 für Kitas, Kindergärten, Hort, ein Jugendzentrum sowie andere Treffpunkte auch ausreichend Flächen für öffentliche Einrichtungen vorgesehen.

Wohlfühl-Viertel mit Natur auf dem Dach 

„Uns war es wichtig, dass die Dichte des Areals zu Taufkirchen passt”, sagt Stefan Beer, Leiter des Bauamts. Zur Berechnung der Bewohnerzahl sei daher das Neubauquartier am Riegerweg als Referenz genommen worden. Um eine abwechslungsreiche Gestaltung des Quartiers zu ermöglichen, sollen die Gebäude verschiedene Höhen aufweisen, je nach Lage und Funktion voraussichtlich zwischen fünf und maximal elf Stockwerken am Quartiersplatz.

Ein wesentliches Merkmal des neuen Quartiers sind naturnahe Grün- und Freiräume mit hoher Aufenthaltsqualität. Auch Aspekte der Klimaanpassung, Biodiversität und Vermeidung von Überhitzung werden sorgsam geplant. Unter Berücksichtigung der Aspekte des Schwammstadt-Prinzips soll die Versiegelung so gering wie möglich ausfallen, um bei Starkregen Versickerung vor Ort zu ermöglichen. An geeigneter Stelle ist die Integration von Wasserflächen in den Freiraum vorstellbar. Auch Dachbegrünungen bzw. die gemeinschaftliche Nutzung der Dachlandschaft als Wohlfühl-Orte sind ausdrücklich erwünscht, um einen Beitrag zur ökologischen Aufwertung und Vielfalt des Gebiets zu leisten.

Verträge sichern Einhaltung der Planungsziele 

Um die Planungsziele zu erreichen, werden die künftigen Qualitäten des Areals im Rahmen des Verfahrens mit viel juristischer Expertise in einem städtebaulichen Vertrag festgeschrieben. Eine Art Pflichtenheft bietet der Gemeinde gegenüber den Projektentwicklern Rechtssicherheit für die Errichtung sozialer Infrastruktur, nachhaltiger Mobilitätsangebote, klimaschonender Energieversorgung und der Entstehung der konzipierten Freiraumqualitäten. 

Von großem öffentlichen Interesse sind auch die Themen Verkehr und soziale Infrastruktur wie Schulen und Kinderbetreuungsangebote. Sorgsam werde man die Geschwindigkeit beachten, in der das Quartier heranwächst. 

Gutachten zur Einwohnerstruktur und Verkehrsgutachten

Für die Organisation einer optimalen Prognose wurde eigens eine Gutachterin beauftragt: Die renommierte Planerin Heike Pethe vom büro für räumliche entwicklung ist ausgewiesene Expertin für Sozialplanung und Schülerzahl-Prognosen: „Im Kern unserer Analyse stand die Abschätzung der zukünftigen Einwohnerstruktur Taufkirchens, insbesondere mit Blick auf die Altersgruppe der Kinder unter 15 Jahren. Ziel war es, ein realistisches Bild der Bevölkerungsentwicklung und den sozialen Infrastrukturbedarf im Quartier am Bahnhof zu erfassen, um das städtebauliche Konzept bedarfsgerecht zu entwickeln”, erklärt Pethe.

Das Verkehrsgutachten der PSLV Planungsgesellschaft Stadt-Land-Verkehr GmbH untersuchte den zu erwartenden zusätzlichen Verkehr, differenziert nach Kfz-Verkehr, Fuß- und Radverkehr und ÖPNV, der durch die Neubebauungen auf das Areal westlich des S-Bahnhofs zukommen kann. Die Ergebnisse stellen eine Prognose dar und geben einen Blick auf die möglichen verkehrlichen Auswirkungen: „Mit einem verkehrsberuhigten Bahnhofsvorplatz wird die Aufenthaltsqualität und die Verkehrssicherheit erhöht. Im Quartier werden eine attraktive Fuß- und Radwegeverbindung geschaffen, wobei insbesondere auf eine bessere Vernetzung zwischen den östlich und westlich der Bahnlinie liegenden Ortsteilen geachtet wurde. So sind die Planungen für die Überquerung der Bahngleise mit in die Überlegungen eingeflossen“, erläutert Alexander Süßmuth, Dipl.-Ing. Stadt- und Verkehrsplanung bei PSLV, dessen verkehrliches Erschließungskonzept auf den Planungen des Teams grabner huber lipp landschaftsarchitekten und steidle architekten basiert.

Stück für Stück

Damit die Infrastruktur mitwachsen kann, soll das Gelände in mehreren Bauabschnitten entwickelt werden, kündigt Bauamtsleiter Beer an. Insgesamt sei für die Errichtung der Häuser in Abstimmung mit dem Ausbau der notwendigen Infrastruktur ein Zeitrahmen von sechs bis acht Jahren vorgesehen. 

Bei so viel Expertise erscheint es nicht verwunderlich, dass die Planung bei der Vorstellung im Gemeinderat – unter anderem aufgrund der besonderen Ausgewogenheit – einhellige Unterstützung erhielt. Mit dem einstimmigen Beschluss wurde der formelle Start des Bebauungsplanverfahrens eröffnet.

Bürgermeister Ullrich Sander zeigt sich zufrieden mit dem bisherigen Prozess und richtet in einem Pressegespräch das Wort an die örtlichen Mandatsträger: „Ich möchte mich für die sehr gute Zusammenarbeit im Gemeinderat bedanken. Die hohe Motivation über alle Fraktionen hinweg war und ist deutlich spürbar. Ich freue mich, dass sich auch die Zusammenarbeit mit den Grundstückseigentümern sehr konstruktiv und gemeinschaftlich gestaltet. Der Wille zur positiven Veränderung liefert Taufkirchen ein sehr wichtiges Momentum.” Wenn der Zeitplan weiterhin so gut eingehalten werde, sei ein Satzungsbeschluss bis Ende 2025 erreichbar. 

Info-Abend: Entwicklung auf Augenhöhe

Am 15. Oktober 2024 ab 19 Uhr gibt es im Kulturzentrum der Gemeinde im Köglweg 5 die nächste Möglichkeit, sich auf der Bürgerinformationsveranstaltung mit Fragen oder Anregungen in den Planungsprozess einzubringen. Im Rahmen der Bürgerinformation zur Entwicklung des „Quartier am Bahnhof“ sind alle Interessierten eingeladen, sich aus erster Hand bei den Verantwortlichen aus Politik, Verwaltung, Architektur und Planung über das Konzept und die nächsten Schritte zu informieren.

„Quartier am Bahnhof“ auf einen Blick

Nutzungsart: Wohnen, Sonderwohnformen für Studierende und Senioren, Büros, Gewerbe, Kita, Kindergarten, Hort, Nahversorgung, Gastronomie 

Projektdauer: bis voraussichtlich 2032 

Geschossfläche: ca. 196.000 m²

Stellplätze: nach gemeindlicher Stellplatzsatzung

Nachhaltigkeit: Schwammstadt-Prinzip mit Regenrückhaltung und Grundwasserneubildung, kleinklimatologisches Gutachten zur Senkung der Temperaturen, Mobility Hub, Photovoltaik, Wärmeversorgung über Fernwärme, auch andere Energieträger werden im Sinne der Eigenversorgung des Quartiers zu prüfen sein.

Besonderheit: Umwandlung eines gewerblich genutzten Quartiers in ein Mixed-Use-Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität , Gemeinschaftsgärten auf dem Dach

Ort: Bahnhof Taufkirchen 

Projektpartner

Auftraggeberin für das Plangutachten „Quartier am Bahnhof” ist die Gemeinde Taufkirchen. Die fachliche Begleitung im Bereich Stadt- und Landschaftsplanung sowie die Betreuung der Mehrfachbeauftragung liegt bei der DRAGOMIR Stadtplanung GmbH. Für die Projektsteuerung und -leitung sowie die Themen Bürgerbeteiligung konnte die deutschlandweit agierende Firma CIMA Beratung + Management GmbH gewonnen werden. Das Architekturbüro steidle architekten wurde nach der Mehrfachbeauftragung 2021 mit der Planung des Areals beauftragt; grabner huber lipp landschaftsarchitekten und stadtplaner partnerschaft mbb sind für die Freiraumplanung verantwortlich. Ansprechpartner für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit sowie die attraktive und verständliche Aufbereitung der Informationen für die Bürgerinnen und Bürger ist die Kommunikationsagentur Munich Innovation Crew / textbau.media.