Dresden: Sehr gutes Ergebnis trotz schwierigen Marktumfelds

„Im Vorjahresvergleich steht ein Plus von rund 31 % zu Buche, und auch der langjährige Durchschnitt wurde um knapp 17 % übertroffen. Insbesondere das lebhafte Anmietungsgeschehen im kleinen und mittleren Flächensegment bis 5.000 m² war hierbei erfreulich. Besonders hervorzuheben ist die Kategorie zwischen 2.000 und 5.000 m² mit gut 23 % beziehungsweise rund 26.000 m². Hierzu zählt auch die Anmietung des TÜV SÜD über 4.300 m² im Teilmarkt südlicher Cityrand/Universitätsviertel, die zugleich den zweitgrößten Abschluss darstellt“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Dresdner Niederlassungsleiter. Im großflächigen Segment mit mehr als 10.000 m² Mietfläche konnte durch den Abschluss der Landeshauptstadt Dresden in zentraler Citylage knapp 22.000 m² Flächenumsatz (anteilig 19 %) registriert werden. Insgesamt entfiel über die Hälfte des Umsatzes auf die City (56.200 m²).

Ein Großteil des Umsatzes entfiel im Jahr 2023 auf die öffentliche Verwaltung, was die weiterhin hohe Flächennachfrage aus dem öffentlichen Sektor und der Forschung unterstreicht. Der Marktanteil der öffentlichen Hand beläuft sich auf etwa 31 %, die damit absoluter Spitzenreiter ist. Ausschlaggebend für dieses starke Ergebnis ist unter anderem die bereits erwähnte Großanmietung der Stadt Dresden in begehrter Citylage. Darauf folgen Beratungsgesellschaften (17.700 m²) und sonstige Dienstleistungen (17.500 m²) mit jeweils knapp 17 %. Auch Unternehmen der Informations- und Kommunikationsbranche sind mit einem zweistelligen Beitrag von rund 16 % am Marktgeschehen beteiligt.  

Leerstandsanstieg durch Baufertigstellungen – Bautätigkeit leicht rückläufig

Der Leerstand ist 2023 erstmals seit über 10 Jahren wieder angestiegen und beläuft sich auf 93.000 m². Im Vorjahresvergleich wird ein Plus von knapp 33 % registriert. Diese Zunahme um 23.000 m² ist größtenteils auf die über das gesamte Marktgebiet verteilten Baufertigstellungen und die hiervon noch verfügbaren Flächen im abgelaufenen Kalenderjahr zurückzuführen. Die Leerstandsquote liegt dennoch weiterhin unter der Fluktuationsreserve von 5 % und notiert lediglich bei 3,2 %, was auch im bundesweiten Vergleich einer sehr geringen Rate entspricht. Die Nachfrage nach modern ausgestatteten Büroflächen ist weiterhin hoch, wodurch das Verhältnis von Angebot (lediglich 13 % des gesamten Leerstands) und Nachfrage angespannt bleibt.

Die sächsische Elbmetropole verzeichnet aktuell gut 120.000 m² Flächen im Bau, was einem Rückgang zum Vorjahr um etwa 11 % entspricht. Dem Vermietungsmarkt stehen davon derzeit nur knapp 50.000 m² und damit weniger als die Hälfte zur Verfügung. Die Vorvermietungsquote notiert bei hohen 58 %, was die Nachfrage nach Neubauflächen auf dem Dresdner Markt widerspiegelt. Auch im bundesweiten Vergleich verzeichnet Dresden damit eine hohe Quote. Der Großteil der im Bau befindlichen Flächen befindet sich in der gefragten und von Mietern präferierten City (52.400 m²) sowie im Teilmarkt südlicher Cityrand/Universitätsviertel (27.500 m²).  

Mietpreise ziehen weiter an

Der Angebotsmangel, besonders im modernen Segment, schlägt sich in der Mietpreisentwicklung nieder. Die Spitzenmiete, die für moderne Flächen in der City erzielt wird, liegt zum Jahresende bei 21,50 €/m², was einem Anstieg um gut 10 % seit Ende 2022 entspricht. Damit notiert sie erstmals über der 20-€-Marke. Auch die meist volatilere Durchschnittsmiete vermeldet ein weiteres Plus und beträgt aktuell 13,20 €/m² (+9 % zum Vorjahr), womit zum ersten Mal die 13-€-Marke überschritten wurde. 

„Der Dresdner Büromarkt blickt im Jahr 2023 auf eine gute Vermietungsdynamik zurück, sodass zum Jahresende ein überdurchschnittliches Ergebnis erzielt werden konnte. Der Konjunkturmotor sollte 2024 wieder anspringen und langsam Fahrt aufnehmen, sodass die insgesamt gute Marktstimmung in der Landeshauptstadt auch 2024 anhalten dürfte und ein Flächenumsatz im langjährigen Durchschnitt aus heutiger Sicht realistisch erscheint. Aufgrund der anhaltenden Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage, insbesondere nach modernen Flächen, dürften die Mieten in der Spitze und im Durchschnitt weiter steigen“, so Stefan Sachse. 

Link zum Marktreport: Büroimmobilienmarkt Dresden Q4 2023 | BNP Paribas Real Estate