Flächenumsatz in München unter Vorjahresniveau

Trotzdem platziert sich München mit diesem Resultat erneut auf dem 2. Platz der wichtigsten deutschen Standorte; hinter Berlin (426.000 m²) und vor Hamburg (321.000 m²). „Die schwächere gesamtwirtschaftliche Entwicklung in den vergangenen Monaten, ausgelöst durch den weiter anhaltenden Ukraine-Krieg, die Inflation und die steigenden Zinsen, trägt zu einer vorsichtigeren Haltung vieler Unternehmen bei, was sich wiederum auf dem Münchener Büromarkt niederschlägt“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. So konnten im dritten Quartal lediglich 87.000 m² Umsatz registriert werden – ein sehr geringer Wert für den Münchener Markt. Großanmietungen über 5.000 m² konnten in den letzten drei Monaten nicht verzeichnet werden. Somit bleibt der bisher größte Abschluss des laufenden Jahres die Eigennutzeranmietung des Deutschen Gewerkschaftsbundes (DGB) über gut 10.500 m² im Cityrand West.

Die Branchenverteilung gestaltet sich bislang ausgesprochen homogen, was als Zeichen für insgesamt stabile und gesunde Marktstrukturen anzusehen ist. Gleich fünf Branchengruppen tragen mit zweistelligen Umsatzeinteilen zum Ergebnis bei. An die Spitze gesetzt haben sich die IuK-Technologien mit 17 %. Auf dem zweiten Platz folgen die Beratungsgesellschaften mit knapp 16 %. Auch die in München traditionell stark vertretenen Verwaltungen von Industrieunternehmen (gut 15 %), tragen durch eine Reihe von mittelgroßen Abschlüssen maßgeblich zum Gesamtumsatz bei. Gleichauf folgen auf Rang 4 die sonstigen Dienstleistungen und die öffentliche Verwaltung mit gut 10 %.

Leerstandsanstieg hat sich fortgesetzt, Bauaktivität weiter rückläufig, Spitzenmiete zieht an

Der seit einiger Zeit zu beobachtende Leerstandsanstieg hat sich in den vergangenen drei Monaten fortgesetzt. Mit 1,28 Mio. m² liegt das aktuelle Leerstandsvolumen gut 36 % über dem Vorjahreswert. Die Leerstandsrate notiert entsprechend bei 5,7 %. Zwar ist im Gesamtmarkt ein Leerstandsanstieg auch bei den Flächen mit moderner Flächenqualität zu beobachten, in Münchens Top-Lagen bleiben sie aber Mangelware. Die Münchener City verzeichnet gerade einmal knapp 24.000 m² modernen Leerstand. Ebenfalls unverändert attraktiv sind Neubau-Erstbezugsflächen in diesen Lagen. In der City sowie innerhalb des mittleren Rings (Cityrand) stehen gerade einmal 9.300 m² kurzfristig zur Verfügung. Die Leerstandsrate in der City liegt bei niedrigen 2,5 %.

In den letzten drei Monaten hat sich die Bautätigkeit weiter verringert. Das Volumen der im Bau befindlichen Flächen beläuft sich auf aktuell 775.000 m². Über die Hälfte (58 %) dieser Flächen ist bereits vorvermietet oder wird von Eigennutzern errichtet, was die hohe Nachfrage im modernen Flächensegment unterstreicht. Somit stehen dem Vermietungsmarkt noch etwa 326.000 m² Bürofläche zur Verfügung. Die höchste Bauaktivität wird mit gut 257.000 m² in den Teilmärkten des Cityrands registriert, wovon dem Markt nur noch knapp 70.000 m² zur Verfügung stehen. Die City verzeichnet ein Bauvolumen von gut 140.000 m². Jedoch sind auch hier nur noch etwa 15 % frei verfügbar, was die Attraktivität der Münchner City verdeutlicht.

Trotz des geringeren Flächenumsatzes hat die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal um knapp 2 % auf 48 €/m² zugelegt. Erzielt wird sie in der City. Verantwortlich hierfür ist vor allem das sinkende Angebot an hochwertigen Flächen in Top-Lagen. Die Durchschnittsmiete präsentiert sich stabil bei 24,20 €/m².

„Im Gesamtjahr dürfte der Flächenumsatz auf dem Münchener Büromarkt nicht an das gute Vorjahresergebnis heranreichen. Trotzdem erscheint ein Resultat um 425.000 m² realistisch. Ein weiterer Leerstandsanstieg ist nicht ausgeschlossen, wobei dieser vor allem in den Nebenlagen und in der Peripherie ein Thema werden könnte, was sich in den Durchschnittsmieten widerspiegeln dürfte. Hingegen wird die hohe Nachfrage nach Premiumflächen in zentralen Lagen bei fortschreitendem Angebotsmangel die Spitzenmieten weiter unter Druck halten“, so Stefan Bauer.