Büromarkt Düsseldorf | 1.-3. Quartal 2023

Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon Immobilien, kommentiert das Ergebnis wie folgt: "Das relativ schwache Vermietungsergebnis zeigt die nach wie vor vorhandene Unsicherheit der Nutzer bei Anmietungsentscheidungen. War dies in den vergangenen Jahren eher durch die Überlegungen zu Belegungsquoten und Homeoffice geprägt, so ist es aktuell eher auf die allgemeine wirtschaftliche Situation zurückzuführen, die langfristige Anmietungsentscheidungen hemmt. Wir sehen allerdings auch, dass Nutzer zunehmend realisieren, dass die guten Lagen nach wie vor rar und die entsprechenden Mieten weiter im Aufwärtstrend sind, so dass Nichtentscheidungen teuer werden können. Dieser Umstand wird zwangsläufig zu höheren Flächenumsätzen und Mieten in der Zukunft führen."

Betrachtet man die Mietabschlüsse nach Größenordnung, so wurde die Umsatzdynamik durch Abschlüsse aller Größenordnungen getragen. Bis zum Ende des 3. Quartals 2023 war verglichen mit dem Vorjahresquartal in kleineren Größenbereiche bis 1.000 m² ein Rückgang in der Anzahl der Vertragsabschlüsse zu verzeichnen. Auf alle Größenordnungen verteilt wurden mit 234 gezählten Mietvertragsabschlüssen 59 Abschlüsse weniger getätigt als im betrachteten Vorjahreszeitraum.

Umsätze nach Größenordnung:
– 0 – 300 m² = 94 Abschlüsse (25 Abschlüsse weniger als Q3 2022)
– 301 – 1.000 m² = 104 Abschlüsse (34Abschlüsse weniger als Q3 2022)
– 1.001 – 2.500 m² = 26 Abschlüsse (gleiche Anzahl der Abschlüsse wie in Q3 2022)
– 2.501 – 5.000 m² = 7 Abschlüsse (1 Abschluss mehr als Q3 2022)
> 5.000 m² = 3 Abschlüsse (1 Abschlüsse weniger als Q3 2022).

Top-3-Deals 1.-3. Quartal 2023
Bis zum Ende des 3. Quartals 2023 gehörte zu den Top-3-Deals mit rund 27.100 m² der Eigennutzerabschluss der Deutschen Rückversicherung mit der ÖRAG-Rechtschutzversicherung im „Twin Cubes“ am Heerdter Lohweg 53 im Teilmarkt Linksrheinisch, gefolgt von der Anmietung von Hengeler Mueller im „TRINKAUS KARREE“ an der Königsallee 21-23 mit rund 9.600 m² im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Drittplatziert ist bis zum Quartalsende der Mietvertragsabschluss der Landehauptstadt Düsseldorf im Objekt „elisé“ an der Elisabethstraße 65 mit rund 5.620 m² im Teilmarkt City.

Rasant steigende Spitzen- und Durchschnittsmiete – Leerstandquote erhöht sich
Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmieten der Landeshauptstadt bewegten sich zum Ende des 3. Quartals erneut auf Rekordwerte. Die realisierte Durchschnittsmiete lag im Vergleich zum Vorjahr 15 % höher und stieg dabei von 18,70 €/m²/Monat auf nun 21,50 €/m²/Monat. Die realisierte Spitzenmiete lag im Vorjahresquartal noch bei 29,00 €/m²/Monat und stieg um satte 36 % auf 39,50 €/m²/Monat. „Moderne Ausbaustandards erzielen in Premiumlagen aufgrund von hohen Baukosten und Angebotsmangel höherpreisige Anmietungen,“ bewertet Piekarski und ergänzt: „weiteres Steigerungspotential sowohl bei den Mieten in zentralen Lagen und als auch in ESG-Konformen Gebäuden sind weiterhin zu erwarten. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete steigt weiterhin und liegt nun bei 40,00 €/m²/Monat. Die Kombination aus hoher Nachfrage nach Premiumflächen im CBD und ein kaum vorhandener moderner Leerstand in dieser Lage trägt dazu bei, somit dürften die Mietpreise insgesamt weiter anziehen.“

Der Leerstand erhöht sich weiterhin und ist von 588.600 m² im Vorjahreszeitraum um 13 % auf 663.000 m² gestiegen. Die Leerstandsquote betrug zum Quartalsende 8,9 % und ist damit um 0,9 %-Pkt. im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. Beeinflusst wird der Anstieg insbesondere durch Untervermietungen, die ca. 19 % m² im Q3 2023 ausmachen (Vergleich Q3 2022 ca. 7%).

Das Büroflächenangebot erhöhte sich innerhalb eines Jahres lediglich um 13 %. Insgesamt standen mit 663.000 m² nur etwa 74.400 m² mehr Bürofläche zur Verfügung als im dritten Quartal des Vorjahres, als noch 588.600 m² erfasst wurden.

Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis zum 3. Quartalsende ein Volumen von 7,52 Mio. m² und wird nach derzeitigem Stand durch weitere Bauaktivitäten im Jahr 2023 um 13 weitere Projektentwicklungen mit einem Bauvolumen von insgesamt 78.900 m² wachsen, wovon die Vorvermietungsquote der Flächen bei 80 % liegt. Im Jahr 2024 werden nach derzeitigem Stand ebenfalls 9 Projekte mit insgesamt 120.800 m² hinzukommen, auch hier sind bereits jetzt 44 % vorvermietet.

„Linksrheinisch“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Krankenkassen/Versicherungen“ tragen 15 % zu Flächenumsatz bei – Co-Working trägt kaum zum Umsatz bei
Mit rund 35.670 m² wurde zum 3. Quartalsende die meiste Fläche im Teilmarkt „Linksrheinisch“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „City“, der mit 27.870 m² den zweiten Platz erreicht hat. Knapp dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „Königsallee / Bankenviertel“ mit einem Flächenumsatz von 25.720 m².

An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum Ende des 3. Quartals 2023 die „Krankenkassen/Versicherungen“ mit insgesamt 31.600 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 15 %. Hiervon gefolgt belegte die Branche „Industrie/Handel“ mit einem Flächenumsatz von 16.400 m² und einem Anteil von 10 % Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „Rechtsanwälte“ mit 15.100 m² bzw. 9 %.

Der Umsatz in Co-Working-Spaces/Business-Centern betrug 4.000 m², während im Vorjahr 5.400 m² in diesem Segment registriert wurde.

Fazit und Ausblick
Das Fazit für den Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt zeigt eine verhaltene, aber dennoch optimistische Perspektive. „In den letzten Jahren haben viele Nutzer ihre Mietentscheidungen zurückgestellt oder Bestandsverträge verlängert. Doch mit einem Anstieg der wirtschaftlichen Sicherheit wird eine Belebung der Vermietungsaktivitäten erwartet. Vermieter von Bestandsgebäuden stehen vor der Herausforderung, ihre Immobilien in den kommenden Monaten und Jahren zu modernisieren, um dem Risiko des Leerstands zu entgehen und der wachsenden Nachfrage nach ESG-konformen Flächen gerecht zu werden. Obwohl die Talsohle wahrscheinlich bereits durchschritten wurde und der Markt zahlreiche Anfragen verzeichnet, wird der Büroflächenumsatz im weiteren Verlauf des Jahres 2023 voraussichtlich verhalten bleiben und mit einem Jahresflächenumsatz von rund 250.000 m² enden,“ prognostiziert Piekarski und ergänzt: „Trotz der Herausforderungen und der aktuellen Unsicherheit bleibt die Aussicht positiv, da die Wirtschaft sich langsam erholt und die Nachfrage nach modernen, nachhaltigen Büroflächen steigt. Die kommenden Jahre werden für Vermieter Gelegenheit bieten, ihre Immobilien aufzuwerten und sich auf eine stärkere Vermietungstätigkeit vorzubereiten. Insgesamt bleibt der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt auf einem vielversprechenden Kurs, wenn auch mit vorsichtigen Erwartungen für das nächste Jahr.