empirica-Wohnungsmarktprognose: Jährliche Nachfrage derzeit 243 Tsd. Wohnungen

• Je nach Szenario derzeit Neubau von 233 bis 253 Tsd. Wohnungen erforderlich
• Tendenz sinkend auf unter 200 Tsd. Wohnungen (WE) jährlich
• Regional werden 80 Tsd. WE „zu viel“ und 28 Tsd. WE „zu wenig“ gebaut
• Gemessen an der Einwohnerzahl höchste Nachfrage in Leipzig (7,5 WE pro Tsd. Einwohner jährlich), gefolgt vom Landkreis Vechta (6,3) sowie den Städten Rostock (5,8) und Potsdam (5,6).
• Die erste Top7-Stadt folgt erst auf Platz zehn mit Frankfurt/M. (4,9).

Die neue empirica-Wohnungsmarktprognose mit Angaben zur jährlichen Nachfrage nach Geschosswohnungen und Eigenheimen liegt vor. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden aktuelle Bevölkerungsprognosen der Bundesländer sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der Regionaldatenbank von empirica regio und des Statistischen Bundesamtes.

Dr. Reiner Braun, Vorstand empirica ag: „Derzeit müssten jährlich 243 Tsd. Wohnungen gebaut werden, davon gut die Hälfte in Eigenheimen oder einfamilienhausähnlichen und damit familienfreundlichen Bauformen. Das impliziert einen leichten Rückgang gegenüber der alten empirica-Prognose, die noch eine Nachfrage nach jährlich 271 Tsd. neuen Wohnungen ergeben hatte“.

Die empirica-Prognose unterstellt, dass die fehlenden Wohnungen auch am <richtigen Ort> errichtet werden. Tatsächlich wurden jedoch im Jahr 2020 rund 80 Tsd. Wohnungen <zu viel>, weil am <falschen Ort> gebaut. Gleichzeitig wurden in Knappheitsregionen aber 28 Tsd. Wohnungen <zu wenig> fertiggestellt. „Mit anderen Worten: Von den 306 Tsd. gebauten Wohnungen des Jahres 2020 trugen nur 226 Tsd. WE zur Milderung der Knappheiten bei“, führt Dr. Braun weiter aus, „man hätte statt 306 Tsd. WE also rein rechnerisch 335 Tsd. WE bauen müssen (306 + 28 = 335), um die mengenmäßige Knappheit auch am <richtigen Ort> kompensieren zu können.“ Verantwortlich für diesen Mismatch seien einerseits fehlendes Bauland in den Schwarmstädten und andererseits eine qualitative Zusatznachfrage in demographischen Schrumpfungsregionen.

In Schrumpfungsregionen gibt es oft viel unmodernisierten Altbestand, der nicht den Wünschen der Nachfrager entspricht. Neubau findet dann häufig als qualitative Zusatznachfrage in Form von Eigenheimen statt. Diese „zu viel“ gebauten Wohnungen sind zwar mengenmäßig nicht erforderlich, allerdings ist zu beachten, dass sich den Menschen dort als Alternative eine Abwanderung bietet, was ebenfalls zu Leerständen vor Ort führen würde. Idealerweise würde man Möglichkeiten suchen, die bestehenden Leerstände so zu reaktivieren, dass Neubau unnötig wird (z.B. Jung kauft Alt-Programme für innerörtliche Leerstände).

Die höchste Neubaunachfrage nach Geschosswohnungen im Zeitraum 2022/23 gibt es laut empirica in Leipzig (6,6 WE pro Tsd. Einwohner p.a.; vgl. Abbildung), gefolgt von den ostdeutschen Städten Rostock (5,0) und Potsdam (4,4) sowie den westdeutschen Metropolen Frankfurt/M. und München (je 4,1). Bei Eigenheimen muss im Landkreis Vechta (6,3) am meisten gebaut werden, gefolgt von den Landkreisen Cloppenburg (5,4), Emsland (4,8) sowie Aurich und Ammerland (je 4,5).

In der Summe steht damit die Stadt Leipzig ganz oben auf der Liste, hier müssen insgesamt 7,5 WE pro Tsd. Einwohner jährlich gebaut werden. Auf den Plätzen folgen der Landkreis Vechta (6,3), die Stadt Rostock (5,8) und die Stadt Potsdam (5,6). Die erste Top7-Stadt folgt erst auf Platz zehn mit Frankfurt/M. (4,9).

Die empirica-Prognose berücksichtigt nicht, ob Wohnungen in bestimmten Preissegmenten fehlen. Vielmehr wird analysiert, wie viele Wohnungen aufgrund (regional) steigender Haushaltszahlen zusätzlich benötigt werden. Bei solchen Prognosen wird unterstellt, dass die Wohnungen auch (wieder) bezahlbar sind, wenn ausreichend viele gebaut werden. Denn aktuell sind viele Wohnungen ja vor allem wegen der hohen Knappheit nicht „bezahlbar“.

Was bedeutet das? Würde man künftig immer genauso viele Wohnungen bauen, wie die empirica-Prognose schätzt, dann ergäben sich keine zusätzlichen Knappheiten und mithin würden die Mietpreise cet.par. nicht weiter steigen. Bestünde das politische Ziel jedoch darin, Mietpreise zu senken, dann gäbe es zwei Möglichkeiten: entweder es werden dort, wo Knappheiten schon länger bestehen, mehr Wohnungen neu errichtet als die Prognose vorgibt oder die Nachfrage muss sich von dort in andere Regionen verlagern (in Regionen ohne Knappheiten bzw. mit Leerständen). Die Nachfrage verlagert sich bereits, das zeigen die zunehmende Suburbanisierung aus den bisherigen Schwarmstädten sowie die veränderten Schwarmwanderungen.

Fazit: Rein mengenmäßig müssen derzeit weitaus weniger Wohnungen als die jährlich 300 oder 400 Tsd. gebaut werden, die öffentlich diskutiert werden. Soll jedoch das Angebot im preiswerten Segment der Schwarmstädte schneller steigen, müssten für einige Zeit tatsächlich mehr Wohnungen gebaut werden als die 243 Tsd. von empirica prognostizierten. Das ist jedoch nur mit erheblichen Subventionen möglich und beschleunigt den ohnehin schon leicht zunehmenden Leerstand.