Colliers: Rekordanzahl bei Logistikvermietungen sorgt für neues Allzeithoch

• TOP 8 Logistikregionen verzeichnen Rekord-Plus von 28 Prozent
• Höchste Anzahl an Abschlüssen seit Aufzeichnungsbeginn
• Handelsunternehmen sind die wichtigsten Flächenumsatztreiber an sechs von acht Standorten
• Positive Mietpreisentwicklung in fast allen Kernregionen

Frankfurt/Main, 21. Januar 2022 – Nach Angaben von Colliers generierten die deutschen TOP 8 Logistikimmobilienmärkte 2021 einen Flächenumsatz von insgesamt rund 3,7 Millionen Quadratmetern. Das außenordentliche Ergebnis übertraf den Vorjahreswert um satte 28 Prozent und den Dreijahresdurchschnitt um 33 Prozent. Ferner verzeichneten sieben von acht TOP-Logistikregionen ein Umsatzplus im Vergleich zum Vorjahr. Im Dreijahresdurchschnitt zeigten sich alle TOP 8 Standorte überdurchschnittlich robust und konnten die durchschnittlichen Flächenumsätze der vergangenen Jahre übertreffen. Das herausragende Ergebnis kann vor allem mit der Rekordanzahl an getätigten Abschlüssen begründet werden. 

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Trotz des Rekordergebnisses bei den Flächenumsätzen registrieren wir weiterhin einen steigenden Grundstücksmangel an allen TOP 8 Standorten, der zwar regional unterschiedlich stark ausgeprägt ist, aber weiterhin sehr präsent ist. Aufgrund dessen konnten wir einen Anstieg an Vorvermietungen im Jahr 2021 beobachten. Die angespannte Wettbewerbssituation fordert die Marktteilnehmer vorausschauender zu agieren und sich frühzeitig verfügbare Flächen zu sichern. Dies gepaart mit einer erhöhten Bereitschaft auch kleinere Flächen anzumieten, führte zu einer Rekordanzahl an Abschlüssen, die in der Summe das sehr starke Jahresergebnis erklären.“ 

Rekordflächenumsätze an allen TOP 8 Standorten

Im Vergleich der letzten drei Jahre verzeichnen alle TOP 8 Standorte ein Umsatzplus. Die Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt erzielte mit 705.700 Quadratmeter (+ 42 Prozent) die höchsten Flächenumsätze unter den TOP 8 Standorten. Es wurde insgesamt eine Rekordanzahl an Abschlüssen, insbesondere im mittleren Flächensegment, generiert. Die hohe Nachfrage seitens der E-Commerce-Unternehmen sowie einige Neubauentwicklungen waren die wichtigsten Flächenumsatztreiber in 2021. 

Auf Platz 2 zeigte sich die Logistikregion Hamburg mit 635.900 Quadratmetern. Bemerkenswert ist es, dass die Anzahl der Abschlüsse sich auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr befand, aber rund 32 Prozent mehr Hallenfläche umgesetzt wurde. Dies liegt vor allem an der regen Nachfrage nach Flächen im großvolumigen Segment. Insgesamt fanden rund 40 Prozent aller Abschlüsse im Flächensegment ab 5.000 Quadratmeter statt, während in 2020 ihr Anteil mit rund 23 Prozent deutlich geringer ausfiel. Zu den bedeutendsten Vermietungsabschlüssen gehörte die Anmietung einer rund 50.000 Quadratmeter großen, in Bau befindlichen Halle durch eine Tochtergesellschaft von Airbus SE. 

Die Logistikregion Berlin folgte mit rund 603.700 Quadratmetern Flächenumsatz auf Platz 3 der TOP 8. Dabei wurde sowohl der Vorjahreswert als auch der Dreijahresdurchschnitt um jeweils rund 35 Prozent übertroffen. Beeindruckend ist, dass der Flächenumsatz fast ausschließlich durch Vermietungen generiert wurde und marktprägende Eigennutzer-Ansiedlungen wie auch schon im Vorjahr ausblieben. Da die geplante Lidl-Neubauentwicklung und Eröffnung der Tesla-Fabrik in das Jahr 2022 verschoben wurde, konnte der durchschnittliche Eigennutzeranteil nicht erzielt werden. Traditionell waren Handelsunternehmen die wichtigsten Flächenumsatztreiber. Zu den bedeutendsten Abschlüssen in der Region Berlin/Brandenburg gehörte die temporäre Anmietung des Lebensmittelhändlers Lidl in Ludwigsfelde (circa 30.300 Quadratmeter Hallenfläche). 

Auf den weiteren Plätzen folgten Leipzig mit 540.600 Quadratmeter (+ 15 Prozent), Stuttgart 323.800 Quadratmeter (+ 154 Prozent), Köln 322.700 Quadratmeter (+ 7 Prozent), München 282.900 m²m² (- 23 Prozent) und Düsseldorf 252.800 Quadratmeter (+ 58 Prozent). 

Das Rekordplus in Stuttgart kann hauptsächlich durch einige Eigennutzer-Neubauprojekte erklärt werden, die im Vorjahr aufgrund des Grundstücksmangels komplett gefehlt haben. Insbesondere Eigennutzer leiden unter dem Grundstücksmangel in der Logistikregion Stuttgart, die aufgrund ihrer Topographie kaum Erweiterungsmöglichkeiten bietet. 

Die einzige Logistikregion, die einen rückläufigen Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet, ist München. Dies lag an der Sonderanmietung von KraussMaffei, die 2020 stattfand und für rund 38 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich war. Im Dreijahresdurchschnitt verzeichnete der Flächenumsatz der Logistikregion München im Jahr 2021 ein Umsatzplus von 7 Prozent. Traditionell verzeichnete der Logistikmarkt eine rege Nachfrage nach Hallenflächen im Flächensegment unterhalb 5.000 Quadratmeter. Dies zeigt sich insbesondere in der Rekordanzahl an Abschlüssen. So wurden insgesamt rund 62 Prozent mehr Abschlüsse unterzeichnet als im Vorjahr. Darüber hinaus fanden einige Eigennutzer-Ansiedlungen statt, die in den Vorjahren gefehlt haben. Nichtdestotrotz bleibt der Grundstücksmangel weiterhin ein limitierender Faktor bei den Flächenumsätzen. 

Sowohl Köln als auch Leipzig verzeichnen seit Jahren eine kontinuierliche Steigerung der Flächenumsätze. Dies lag in der Vergangenheit an der Grundstücksverfügbarkeit, die im Laufe der Jahre immer weiter abgebaut wurde. Da die Grundstücksreserven zum Großteil an den beiden Standorten ausgeschöpft wurden, wird für 2022 erwartet, dass die Rekordwerte aus dem Vorjahr nicht erzielt werden. Dies wird sich in den kommenden Monaten in der Entwicklung der Mietpreise widerspiegeln. 

Düsseldorf generierte trotz eines Umsatzplus den niedrigsten Flächenumsatz. Zwar verzeichnet die Region eine sehr rege Nachfrage insbesondere durch E-Commerce-Unternehmen, aber aufgrund der vorherrschenden Grundstücksknappheit kann der Markt nicht an die Ergebnisse aus den Boomjahren 2016 und 2017 anknüpfen und verzeichnet seit Jahren einen rückläufigen Trend bei den Flächenumsätzen. 

Handelsunternehmen weiterhin die wichtigsten Flächenumsatztreiber 

„Verstärkt durch die Pandemie nahm die Anzahl der Online-Bestellungen 2020 deutlich zu und verzeichnet seitdem einen kontinuierlichen Anstieg. Der Bundesverband Paket und Expresslogistik (BIEK) prognostiziert bis 2025 ein jährliches Sendungswachstum von 7 Prozent. Wir beobachten, dass diese Entwicklung sich auch bei den Flächenumsätzen widerspiegelt. So zeigten sich die Handelsunternehmen weiterhin als die wichtigsten Flächenumsatztreiber und waren in der Summe der TOP 8 Logistikimmobilienmärkte für rund 36 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich“, erläutert Roy. 

An sechs von acht TOP-Logistikstandorten generierten Handelsunternehmen mehr als ein Drittel des Flächenumsatzes, lediglich an den von dem Automotive-Sektor geprägten Standorten München (17 Prozent) und Stuttgart (15 Prozent) lag ihr Anteil auf Platz 2. In der Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt zeigten sich Handelsunternehmen besonders aktiv und waren für die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Hier war die Anmietung durch das Handelsunternehmen Amazon im Teilmarkt Gießen mit einer 100.000 Quadratmeter großen in Bau befindlichen Fläche der größte Abschluss. Weitere bedeutsame Abschlüsse der Region Rhein-Main/Frankfurt waren die Neubauanmietungen von PepsiCo mit 37.200 Quadratmetern in Hammersbach (Wetteraukreis) und die Bestandsanmietung von toom in Dietzenbach mit 24.000 Quadratmetern. Den zweiten Platz unter den TOP 8 Standorten mit dem höchsten Anteil an Abschlüssen durch Handelsunternehmen teilen sich die beiden Regionen Köln und Leipzig. Hier waren vor allem E-Commerce-Unternehmen für jeweils 41 Prozent des regionalen Flächenumsatzes verantwortlich. Während Köln seit Jahren von der hohen Nachfrage aus dem E-Commerce-Bereich geprägt wird, zum Großteil bedingt durch die Lage im bevölkerungsreichsten Bundesland und der damit verbundenen Bedeutung als Versorgungsdrehscheibe, ist der erhöhte Flächenbedarf von Seiten der E-Commerce-Unternehmen in Leipzig eine neue Entwicklung, die maßgeblich von der Pandemie beeinflusst wurde. So waren Handelsunternehmen 2019 für lediglich 16 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in Leipzig verantwortlich. Nach zwei Jahren Pandemie stieg ihr Anteil sowohl am gesamten Flächenumsatz (41 Prozent) als auch an allen großvolumigen Abschlüssen über 10.000 Quadratmeter (40 Prozent). Auch der größte Vermietungsabschluss in der Region wurde von einem Handelsunternehmen generiert. Im vierten Quartal mietete der Onlinehändler Relaxdays knapp über 51.000 Quadratmeter Hallenfläche in Schkeuditz. 

Rückläufige Neubauaktivität erhöht die Nachfrage nach Bestandsflächen 

Der Grundstücksmangel in den TOP 8 Logistikimmobilienmärkten führt zu einer seit Jahren rückläufigen Neubauaktivität. So wurden im Durchschnitt der TOP 8 Standorte 54 Prozent der Hallenfläche in Bestandsobjekten angemietet. Dabei schwanken die regionalen Unterschiede zwischen 77 Prozent (Stuttgart) und 16 Prozent (Leipzig). „Der regional unterschiedlich stark ausgeprägte Grundstücksmangel wird insbesondere bei den Mietniveaus sichtbar“, erklärt Roy. „Wir haben 2021 an allen TOP 8 Standorten sowohl bei den Spitzen- als auch bei den Durchschnittsmieten eine Erhöhung beobachten können und erwarten für das kommende Jahr einen ähnlichen Trend. Der Boom im E-Commerce-Bereich wird auch 2022 die Flächenumsätze und Mietpreisentwicklungen maßgeblich prägen. Darüber hinaus beobachten wir, dass neue Marktteilnehmer aus dem Onlinehandel sich auf dem deutschen Markt etablieren wollen und passende Logistikflächen benötigen. Gut angebundene Standorte in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte sind eine sehr attraktive Alternative zu den TOP 8 Standorten. Aufgrund der rückläufigen Neubauaktivität erwarten wir für 2022 ein Jahresergebnis auf dem Niveau des Dreijahresdurchschnitts“, so Roy abschließend.