Vonovia gut aufgestellt für die Integration von Deutsche Wohnen – mit neuer Stärke bereit für die großen Herausforderungen des Wohnungsmarktes

• Wirtschaftliches Wachstum: Segmenterlöse Total steigen um 10 % (rund 3,5 Mrd. €), Adjusted EBITDA Total um 8 % (rund 1,5 Mrd. €), Group FFO um 13 % (rund 1,1 Mrd. €)
• Prognose für das Gesamtjahr 2021 noch einmal erhöht (Group FFO und Adjusted EBITDA Total)
• Klimapfad: Erfolge auf dem Weg zur CO₂-Neutralität
• Mit rund 87,6 % der Stimmrechte Mehrheitsgesellschafter von Deutsche Wohnen

Die positive Entwicklung der Vonovia SE ("Vonovia") hat sich in den ersten neun Monaten 2021 fortgesetzt. Alle relevanten Kennzahlen verzeichnen eine deutliche Verbesserung im Vergleich zum Vorjahr. Die erfolgreiche Übernahme der Deutsche Wohnen schafft die Grundlage, den zentralen gesellschaftlichen Herausforderungen noch besser zu begegnen. Zu diesen zählen neben dem Klimaschutz auch der demografische Wandel sowie knapper bezahlbarer Wohnraum in Ballungsgebieten.

"Wir können mit der bisherigen Unternehmensentwicklung in diesem Jahr zufrieden sein und erhöhen nochmals unsere Prognose für das Gesamtjahr", sagt CEO Rolf Buch. "Diese stabile Entwicklung ist die Basis für unsere umfangreichen Investitionen: So nehmen wir in puncto Klimaschutz deutlich Fahrt auf und wollen die hohe Dynamik fortsetzen. Der Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen eröffnet uns neue Möglichkeiten. Wir werden unsere neue Stärke nutzen, um auch gesellschaftlich noch größere Verantwortung zu übernehmen."

Nach dem erfolgreichen Abschluss des Übernahmeangebots an die Aktionärinnen und Aktionäre der Deutsche Wohnen hält Vonovia nun insgesamt rund 87,6 % der Stimmrechte. Nun beginnt der Integrationsprozess, der im Jahr 2023 abgeschlossen werden soll. Teil des Zusammenschlusses ist auch der mit dem Land Berlin geschlossene "Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen". Neben dem Verkauf von insgesamt 14.750 Wohnungen sind der Neubau von 13.000 neuen Wohnungen und eine freiwillige Begrenzung der Mieten in Berlin Bestandteil der Selbstverpflichtung beider Unternehmen.

"Wir werden ein zuverlässiger Partner für die zukünftigen Regierungen auf Bundesebene und in Berlin sein", sagt Rolf Buch. "Bei den großen Herausforderungen des Wohnungsmarktes geht es nur miteinander – als Verbund der zentralen Akteure. Wir stehen bereit, um gemeinsam konstruktive Lösungen zu erarbeiten."

Wichtige Bausteine für die Klimaneutralität weiterentwickelt

In den ersten neun Monaten des Jahres setzte Vonovia den Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand fort. Dies wirkt sich auf den Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) aus, die wichtigste nicht-finanzielle Kennzahl des Unternehmens. Für das Gesamtjahr 2021 erwartet Vonovia einen SPI von rund 105 %. Der SPI spiegelt auch die deutlich angestiegene Kundenzufriedenheit – die relevante Messgröße CSI stieg im Vorjahresvergleich um 3,3 Prozentpunkte – sowie die konsequent betriebenen CO₂-Einsparungen im Gebäudebestand durch energetische Modernisierung wider.

Auf dem Weg zur Klimaneutralität hat Vonovia wichtige Etappenziele erreicht. Mehr als 1.000 Dächer aus dem Bestand verfügen inzwischen über Photovoltaik-Anlagen und versorgen die Mieterinnen und Mieter mit grünem Strom vom eigenen Dach. Das Programm baut das Unternehmen jetzt umfassend aus: Bis 2050 sollen alle geeigneten Dächer mit Photovoltaik-Anlagen ausgestattet sein. Bereits ab 2030 spart Vonovia mit den bis dato anvisierten 17.000 Dächern jährlich 76.500 t CO₂ ein. Darüber hinaus prüft Vonovia die aktuelle Entwicklung des Klimaschutzgesetzes der Bundesregierung, das Klimaneutralität bis 2045 als Ziel verankert hat.

Bei der energetischen Sanierung setzt Vonovia verstärkt auf eine besonders effiziente Methode. In Bochum startete das Wohnungsunternehmen nun ein Energiesprong-Pilotprojekt. Mit diesem sehr zeitsparenden Verfahren wird die reine Bauzeit während der Modernisierung vor Ort nahezu halbiert. Dazu werden die Häuser mit 3-D-Scans erfasst und Fassadenelemente millimetergenau vorgefertigt. Auf der Baustelle müssen die Teile dann nur noch montiert werden. Bis 2024 sollen mehr als 2.800 Wohnungen auf diese Weise seriell saniert werden.

Zur CO₂-Reduktion beitragen sollen künftig auch nachhaltige Baustoffe – im Bereich Neubau ebenso wie bei der Sanierung. "Beim Bau von Häusern sind wir die Auftraggeber derjenigen, die CO₂-Emissionen generieren. Auch hier möchten wir gezielt CO₂ einsparen", sagt Rolf Buch. Vonovia setzt auf eine nachhaltige und modulare Holzbauweise, beispielsweise im Berliner Bezirk Reinickendorf, und hat so bereits den Bau von 700 Wohnungen begonnen bzw. abgeschlossen. Voraussichtlich im Herbst 2022 wird Vonovia – in Anlehnung an die eigene Klimakonferenz aus dem Jahr 2020 – eine Konferenz rund um das Thema Baustoffe veranstalten. Hier werden Expertinnen und Experten aus der Wohnungswirtschaft, Bau- und Baustoffbranche, Verbänden sowie Wissenschaft und Politik über Nachhaltigkeit, Recycling und Bezahlbarkeit von Baustoffen diskutieren.

Anhaltendes Wachstum und noch einmal erhöhte Prognose für 2021

Wirtschaftlich setzt Vonovia die positive Entwicklung fort. Die Segmenterlöse Total stiegen um 9,5 % – von 3.211,6 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 auf nun 3.517,0 Mio. €. Hier machten sich vor allem organisches Wachstum durch Neubau und Modernisierung sowie die Einzelwohnungsverkäufe in den verschiedenen Preissegmenten bemerkbar.

Das Adjusted EBITDA Total legte ebenfalls zu und verbesserte sich um 7,6 % auf 1.540,9 Mio. € (9M 2020: 1.432,5 Mio. €). Dieser Anstieg spiegelt die starke Nachfrage im Immobilienmarkt wider. Besonders stark war der Anstieg des Adjusted EBITDA in den Segmenten Recurring Sales (um 40,9 % auf 105,5 Mio. €) sowie Development (um 16,0 % auf 79,8 Mio. €). Das Adjusted EBITDA aus dem Vermietungsgeschäft lag im Neunmonatszeitraum 2021 bei 1.240,0 Mio. €, verglichen mit 1.178,7 Mio. € im Vorjahreszeitraum.

Die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, stieg von 1.015,9 Mio. € in den ersten neun Monaten 2020 auf 1.147,3 Mio. € in den ersten neun Monaten 2021. Das entspricht einem Plus von 12,9 %.

Aufgrund der weiterhin stabilen Nachfrage nach Wohnraum bleibt auch der Ausblick auf das Gesamtjahr 2021 positiv. Dabei erhöht Vonovia die Prognose bei zwei zentralen Kennzahlen noch einmal. So wird das Adjusted EBITDA Total voraussichtlich am oberen Ende der Bandbreite von 2.055 bis 2.105 Mio. € liegen, der Group FFO voraussichtlich in einer Bandbreite von 1.520 bis 1.540 Mio. €. Für die Investitionen in Modernisierung und Neubau rechnet Vonovia mit einem anhaltend hohen Niveau zwischen 1.300 und 1.600 Mio. €. Die Deutsche Wohnen ist bei der Prognose nicht berücksichtigt.

Weitere Wertsteigerung in Q3 für Deutschland, Österreich und Schweden

Zum 30. September bewirtschafteten Vonovia und Deutsche Wohnen gemeinsam ein Portfolio von 568.451 Wohnungen. Dadurch beträgt der gemeinsame Marktanteil in Deutschland rund 2,0 %. Der Nettovermögenswert (EPRA NTA) von Vonovia und Deutsche Wohnen lag mit 40.417,9 Mio. € um 13,9 % über dem Wert zum Jahresende 2020 (35.488,6 Mio. €). Aufgrund hoher Marktdynamik hat der Wirtschaftsprüfer im dritten Quartals des Jahres erstmalig eine Neubewertung des Portfolios für notwendig erachtet. Der Wertanstieg der Immobilien des Vonovia Portfolios ohne Deutsche Wohnen im dritten Quartal 2021 betrug rund 1,6 Mrd. € (inklusive Investitionen). Zum Jahresende wird ein weiterer Wertanstieg zwischen 1,8 Mrd. und 2,6 Mrd. € erwartet.

Der Wohnungsbestand verzeichnete Ende September 2021 einen Leerstand von 2,7 % und lag damit leicht über dem Vergleichswert von September 2020. Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,1 %. Investitionen in Modernisierung für eine höhere Energieeffizienz führten zu einem Plus von 1,8 %, Investitionen in Neubau und Dachaufstockung zu einem Mietwachstum von 0,6 %. Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete betrug zum 30. September 2021 konzernweit 7,34 € pro Quadratmeter. Im deutschen Portfolio waren es 7,14 € pro Quadratmeter. Bei Leerstand und Mieten ist Deutsche Wohnen nicht berücksichtigt.

In den ersten neun Monaten des Jahres investierte Vonovia mit 1.355,1 Mio. € auf einem ähnlich hohen Niveau wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (1.360,0 Mio. €). Dabei stiegen die Aufwendungen für Instandhaltung auf 453,5 Mio. € (+ 13,6 %) und die Investitionen für Neubau auf 353,8 Mio. € (+ 17,5 %) deutlich an. Niedrigere Investitionen in Berlin aufgrund des inzwischen aufgehobenen Mietendeckels sowie Einschränkungen durch die Corona-Pandemie führten hingegen zu einem geringeren Modernisierungsvolumen. Innerhalb der ersten neun Monate 2021 stellte Vonovia 1.366 neue Wohnungen fertig, baute 7.268 Wohnungen seniorengerecht um und sanierte mehr als 8.000 Wohnungen energetisch.

Vonovia platzierte im August fünf Anleihen mit einem Gesamtvolumen von 5 Mrd. €, einem durchschnittlichen Zinssatz von 0,49 % und einer durchschnittlichen Laufzeit von 10,3 Jahren – darunter erstmals auch eine Anleihe mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Bereits im Juni hatte Vonovia insgesamt fünf Anleihen über insgesamt 4 Mrd. € mit einem Durchschnittszinssatz von 0,6875 % und einer durchschnittlichen Laufzeit von 9,5 Jahren platziert.