CoreNet Global (CNG) zur nachhaltigen Immobilienfinanzierung: „Die Welt wird besser werden“

Dabei hatte Prof. Dr. Thomas Glatte, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius und als CNG-Vorstandsmitglied für Aus- & Weiterbildung zuständig, zusammen mit Co-Moderator Peter Prischl, Geschäftsführer afondo GmbH, drei Referenten versammelt. Vertreter der Finanzwirtschaft, der betrieblichen und institutionellen Immobilienwirtschaft präsentierten und diskutierten das „nicht triviale Thema“, so Glatte, aus unterschiedlichen Blickwinkeln:

• Gerald Horvath, Managing Director UniCredit Corporate & Investment Banking, Wien
• Sandra Dieckmann, Leiterin Unternehmensfinanzierung und Nachhaltigkeit VW Immobilien, Wolfsburg.
• Jens Böhnlein, Global Head of Asset Management Commerz Real AG, Frankfurt

Als Vertreter der Banken gab Horvath in seinem Impulsvortrag einen Überblick darüber, wie einschlägige Produkte aufgelegt und strukturiert werden – und vor allem über die regulatorisch-rechtlichen Rahmenbedingungen. Diese ergeben sich aus dem Pariser Abkommen, mit dem sich die EU bis 2050 für eine klimaneutrale Wirtschaft verpflichtet, und dem Green Deal der EU, der unter anderem massive Investitionen auf dem Weg zu einer klimaneutralen Wirtschaft mobilisiert und besonders durch eine eigene „Taxonomie“  umgesetzt wird. Mit Letzterem ist keine Besteuerung gemeint, sondern eine europaweit einheitliche Definition von „nachhaltigen Investitionen“. Die Taxonomie soll die Frage beantworten, „welche Investitionen und wirtschaftlichen Tätigkeiten grün oder nachhaltig sind und einen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele leisten“ – und dies objektiv und transparent. Eines der wichtigsten Nachhaltigkeitsschlagwörter ist in diesem Zusammenhang ESG. Die Diskussion wird zeigen, dass sich nahezu alle Akteure derzeit auf das „E“ konzentrieren.

Umfangreiche Berichtspflichten ab 2022

Was aber bedeutet dieser weit gespannte Rechtsrahmen für die Unternehmen? Vor allem die Taxonomie wirke sich bereits deutlich auf Reporting, Investition und Finanzierung aus, so Horvath. Alle Finanzmarktteilnehmer und somit auch Immobilienfonds, Vermögensverwalter, institutionelle Anleger und an der Börse notierte Gesellschaften müssen ab 2022 darüber berichten, inwiefern ihre Tätigkeiten mit den Zielen der Taxonomie konform sind. Ab 2024 gelte das für sämtliche große Unternehmen. Nachfolgend sind auch KMUs an der Reihe.. Interessant im Hinblick auf den Immobiliensektor seien hierbei zwei Zahlen aus dem EU-Taxonomie-Report: 35 Prozent der Gebäude sind älter als 50 Jahre und 25 Prozent sind nicht energieeffizient – was den Druck auf entsprechende Maßnahmen erhöhe. „Immobilienunternehmen müssen daher ihre Portfolios an Taxonomie-Regularien und Berichtspflichten anpassen. Immobilienportfolios, die nicht weitestgehend den ESG-Kriterien entsprechen, werden zunehmend Einschränkungen bei der Investorensuche und/oder der Kapitalaufnahme erfahren“, unterstreicht Horvath.

Green Bonds und Green Loans

Welche nachhaltigen Finanzierungsinstrumente stehen nun zur Verfügung? zum Standard geworden sind bereits  Grüne bzw. nachhaltige Anleihen, etwa in der Form von Green Bonds, oder Kredite als Green oder ESG-linked Loan. Prominente Beispiele für Green Bonds seien die Anleihen des Wohnungskonzerns Deutsche Wohnen über eine Milliarde Euro oder der Vonovia über 600 Millionen Euro. Damit sind die beiden Großunternehmen in guter Gesellschaft: Das weltweite Volumen für ESG-Anleihen und Kredite betrug im vergangenen Jahr 732 Milliarden US-Dollar – eine Summe, die für 2021 auf eine Billion steigen soll. Eine zentrale Frage des MasterTalks war bereits im Vorfeld, wie nun die Konditionen aussehen, etwa für Anleihen. Diese unterliegen laut Horvath einem Bonus aus Sicht des Kapitalnehmers, der sich aufgrund breiter Investorenbasis und hoher Nachfrage Kapital in größerem Volumen und zu durchschnittlich geringeren Preisen beschaffen kann – während Investoren und andere Geldgeber wie Fonds, Banken und Pensionsgesellschaften in weiterer Folge auch mit einer durchschnittlich höheren Bewertung der gehandelten Anleihen rechnen können.. Kein Wunder bei der oft extrem starken Nachfrage und einem begrenzten Angebot: Oft sind die Bonds mehrfach überzeichnet. Fazit Horvath: „Der Markt ist da!“

„Grünes Geld für Grüne Assets“

Einen Einblick in die Praxis eines Immobilienunternehmens gab Sandra Dieckmann von Volkswagen Immobilien, einer Tochtergesellschaft von VW. Sie berichtete ausführlich von der Begabe zweier Green-Schuldscheindarlehen durch ihr Unternehmen – und über den Paradigmenwechsel in der Branche: „Bis vor einigen Jahren wurde der Nachhaltigkeitsfokus in der Immobilienwirtschaft nur auf den Bau, Betrieb und die Verwertung der Immobilien gelegt. Künftig übernimmt die Finanzwirtschaft eine Schlüsselrolle auf dem Weg zur globalen, nachhaltigen Entwicklung.“

Um „weitere Finanzierungsquellen zu erschließen, aber auch die CO2-Ziele einzuhalten“, hat Volkswagen Immobilien bereits zwei Tranchen eines Green Bonds begeben: Eine Tranche über 107 Millionen Euro im Jahr 2018 mit Laufzeiten von fünf bis 15 Jahren und Zinssätzen von knapp einem Prozent bis 2,75 Prozent und eine zweite über 60 Millionen Euro im Mai 2019 zu nahezu identischen Konditionen. Damit einhergehen indes umfassende Verpflichtungen, besonders in puncto Berichtswesen und Zertifizierung. Hierfür gebe es ein „Green Bond Framework“, in dem Projekte, Mittelverwendung und der grüne „Verwendungszweck“ definiert werden. Eine ESG-Ratingagentur bescheinige als zweite Instanz ebenfalls die „Grünheit“ der Projekte, was wiederum vor Greenwashing schütze – ein genereller Vorwurf, der erst kürzlich immer lauter wurde. Ein jährliches Nachhaltigkeitsrating bilde die Basis für dieses zweite Rating. Zudem müssten die Standards der Climate Bond Initiative eingehalten werden, darunter die jährliche Veröffentlichung des Green Bonds Reports und eine jährliche Erneuerung des Berichts an die Climate Bond Initiative. Hinzutreten weitere Verpflichtungen, nämlich die Veröffentlichung eines Nachhaltigkeitsberichts und die regelmäßige Überprüfung der ESG-Fokus-Themen sowie alle zwei bis drei Jahre die Überprüfung des Green Bond Frameworks.

An die Ausführung Dieckmanns schloss sich die Frage Glattes an, ob das Thema vor allem deshalb so stark vorangetrieben werden, weil es reguliert werde – oder gebe es auch eine Eigenmotivation? Die Antwort übernahm Jens Böhnlein von der Commerz Real AG: „Unsere intrinsische Motivation ist hoch! Wir halten uns konsequent an das Konzept der Taxonomie. Dies ist uns wichtig und Teil unseres Purpose für nachhaltige Lebenswelten. Es ist aber auch eine Reaktion auf ein schwarz-weiß-Schema. Denn wer nicht mitmacht bei ESG, ist bald nicht mehr Teil des Wirtschaftskreislaufs.“

Kann man Mieter ablehnen?

In der anschließenden Debatte wurde die Frage aufgeworfen, ob nicht die Gefahr bestehe, dass man bei 15 Jahren Laufzeit „gefangen“ sei, wenn die ESG-Konzeption und -Kriterien weiterentwickelt werden? Die Diskussionsteilnehmer sahen diesen Punkt als nicht so gravierend an, zumal die EU das Thema im Blick habe. Hingegen sei es ein gewisses Problem, dass die verschiedenen Zertifizierungen und Labels nach unterschiedlichen Systematiken funktionierten und schwer vergleichbar seien. Spannend wurde es dann bei der Frage, ob man auf bestimmte Gruppen von Gewerbe- und Büromietern, die die Nachhaltigkeitskriterien womöglich torpedieren, verzichten könne. Hierzu Böhnlein: „Bislang muss der Mieter noch nicht bewertet und in die Rechnung einbezogen werden. Doch ohnehin seien der Markt und auch Fonds noch nicht so weit, Mieter abzulehnen.“ Aber es sei eine Frage der Zeit, all dies könne sich verändern.

Einig waren sich alle Beteiligten im kurzerhand verlängerten Mastertalk, dass das Thema Nachhaltigkeit längst den Weg vom Marketingetikett zum harten Umfeld- und Erfolgsfaktor gefunden hat. „Die Welt wird so besser werden“, fasst Horvath zum Abschluss zusammen.

Weitere Informationen zur Mastertalk-Serie unter www.mastertalk.net. 

Hintergrundinformationen zur Hochschule Fresenius Heidelberg:
Die Hochschule Fresenius Heidelberg ist eine durch das Land Baden-Württemberg staatlich anerkannte Hochschule, ihre Studiengänge sind von der Foundation for International Business Administration Accreditation (FIBAA) bzw. der Stiftung Akkreditierungsrat akkreditiert. Sie gehört zum Verbund der Hochschule Fresenius mit über 14.000 Studierenden an ihren Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Heidelberg, Idstein, Köln, München und Wiesbaden sowie dem Studienzentrum in New York. Weitere Informationen finden Sie auf der Website: www.hs-fresenius.de