Colliers International: Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt mit erwartetem Umsatzrückgang im Gesamtjahr 2020

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf hat im Jahr 2020 nach Angaben von Colliers International einen Flächenumsatz von 248.000 Quadratmeter erzielt. Damit wurde erwartungsgemäß im Zuge der Corona-bedingten Einschränkungen das Umsatzergebnis des Vorjahres, das mit 475.000 Quadratmeter einen historischen Rekordwert erzielte, um 48 Prozent verfehlt. Die kurzfristig verfügbaren Flächenleerstände verharrten aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau und notierten zum Jahresende bei 5,5 Prozent. 

Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers International in Nordrhein-Westfalen: „Erwartungsgemäß wurde beim Büroflächenumsatz das Rekordergebnis des Vorjahres nicht annähernd erreicht. Branchenübergreifend sind Unternehmen weiterhin in einer abwartenden Position, da die wirtschaftlichen Auswirkungen immer noch nicht gänzlich absehbar sind. Bei der Analyse des Jahresverlaufes ist aber festzustellen, dass der Flächenumsatz in der Landeshauptstadt im dritten Quartal mit rund 60.000 Quadratmeter gegenüber dem sehr schwachen zweiten Quartal merklich zulegen konnte. Dagegen fiel das Schlussquartal aufgrund der wieder stärkeren allgemeinen Einschränkungen etwas schwächer aus. Nichtsdestotrotz haben viele Unternehmen die Aktivitäten hinsichtlich ihrer Flächengesuche wieder aufgenommen – dabei werden moderne Arbeitsplatzkonfigurationen für die Zukunft erarbeitet.“ 

Rund ein Viertel des Flächenumsatzes des Gesamtjahres entfiel auf die Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände und soziale Einrichtungen. Neben der Großanmietung des Finanzamtes zu Jahresbeginn sind der Öffentlichen Hand weitere Großanmietungen im Segment über 5.000 Quadratmeter zuzuschreiben, als Mieter sind dabei der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen sowie die Stadt Düsseldorf zu nennen. Beratungsunternehmen, die traditionell stärkste Branche in der Landeshauptstadt, konnten in der zweiten Jahreshälfte wieder merklich zulegen und folgten schlussendlich mit einem Umsatzanteil von 14 Prozent auf dem zweiten Rang.

Im Vergleich zum Jahr 2019 mussten nahezu alle Größenklassen in 2020 deutliche Umsatzeinbußen hinnehmen. Einzig das Flächensegment zwischen 500 und 1.000 Quadratmeter konnte im Jahresvergleich einen Zuwachs von rund 5 Prozent verbuchen. In der kleinsten Größenklasse bis 500 Quadratmeter hat sich die Summe der Büroflächenumsätze im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zudem nur sehr moderat reduziert. In den mittleren und größeren Flächensegmenten fielen die Rückgänge im Vergleich zum äußerst starken Vorjahresergebnis dagegen sehr deutlich aus, da hier die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse stark rückläufig war.

Die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes im gesamten Jahr 2020 konzentrierte sich bezogen auf das Gesamtvolumen insbesondere auf drei dezentrale Teilmärkte. Der Teilmarkt Innenstadt-Ost führt dabei mit 41.000 Quadratmeter die Rangliste aufgrund der großflächigen Anmietung der Finanzverwaltung an, jedoch bereits dicht gefolgt von den Teilmärkten Düsseldorf-Nord und Linksrheinisch mit jeweils rund 39.000 Quadratmeter Flächenumsatz. Die höchste Anzahl der Mietvertragsabschlüsse konnte der Teilmarkt Innenstadt verbuchen. Hier bezogen 90 Mieter ihre neuen Flächen. Im CBD wurden 40 Mietvertragsabschlüsse gezählt. Damit liegt man in beiden Teilmärkten nur etwas unterhalb des Rekordniveaus des Vorjahres.

Der Leerstandsabbau im Stadtgebiet Düsseldorf hatte sich zu Jahresbeginn 2020 weiter fortgesetzt, so dass im Ergebnis die 400.000 Quadratmeter-Marke in Sichtweite gekommen ist, aber nicht unterschritten wurde. Die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge lassen sich zum Jahresende auf 436.500 Quadratmeter beziffern. Als Ergebnis notiert die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen im Stadtgebiet Düsseldorf aktuell bei 5,5 Prozent. „Dabei ist anzumerken, dass sich im Jahresverlauf der Anteil der angebotenen Untermietflächen leicht erhöht hat. Waren zum Jahresende 2019 nur vereinzelt Untermietflächen am Markt verfügbar, so sind derzeit knapp 7 Prozent der kurzfristig verfügbaren Flächen den Untermietflächen zuzuschreiben“, kommentiert Ergüney. 

2020 wurden insgesamt rund 73.000 Quadratmeter in Projektentwicklungen fertiggestellt. Die Vorvermietungsquote zum jeweiligen Fertigstellungszeitpunkt lag bei hohen 82 Prozent. Im laufenden Jahr 2021 sowie in 2022 sind Fertigstellungen von jeweils rund 110.000 Quadratmeter angekündigt. Die Vorvermietungsquoten liegen dabei jeweils bei etwas mehr als 60 Prozent.

Anders als in den meisten anderen Top 7-Städten ist das Mietpreiswachstum in der jüngeren Vergangenheit in der Landeshauptstadt moderat gewesen. Die Spitzenmiete im CBD notiert derzeit unverändert zum Vorjahr bei 28,50 Euro pro Quadratmeter. Bei der gewichteten Durchschnittsmiete ist mit 16,30 Euro pro Quadratmeter ein moderater Rückgang um 6 Prozent zum Vorjahr, in dem ein neues Allzeithoch von 17,30 Euro pro Quadratmeter erzielt wurde, festzuhalten. 

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf hat das Gesamtjahr 2020 aufgrund der Corona-bedingten Einschränkungen mit dem erwarteten Umsatzrückgang abgeschlossen. „Das Umsatzergebnis liegt 28 Prozent unter dem 10-Jahres-Durchschnitt und damit in dem Bereich, den wir zu Beginn der Pandemie unter Berücksichtigung der Analyse der vorangegangenen Krisen prognostiziert hatten. Für das laufende Jahr 2021 ist im Stadtgebiet Düsseldorf ein Büroflächenumsatz von mindestens 275.000 Quadratmeter realistisch. In den kommenden Monaten werden sowohl die Quote von Prolongationen als auch der Anteil von Untermietflächen weiter zunehmen“, resümiert Ergüney.