Rohrer Immobilien: Weitgehend stabile Verhältnisse am Münchner Immobilienmarkt trotz Corona / „München ist Core“

Sven Keussen, Sprecher der Rohrer Firmengruppe: „Die Wohnungsnachfrage zeigt sich ungebrochen stark, so dass von stabilen bis leicht steigendes Preisen in allen Segmenten auszugehen ist. Durch das knappe Angebot und die nach wie vor hochattraktive Zinssituation ist, trotz eines relativ hohen Preisniveaus, auch im nächsten Jahr nicht mit Wertabschlägen zu rechnen. Allenfalls sind Korrekturen und längere Vermarktungszeiten bei vorher schon überzogenen Preisen, nicht marktgerechtem Preis-/Leistungsverhältnis oder in satzungsregulierten Gebieten – je nach Miethöhe – zu verzeichnen. Bislang wurden im Stadtgebiet München weniger als die Hälfte der üblichen Anzahl an Mehrfamilienhäusern gehandelt, aufgrund hoher Nachfrage mit durchschnittlich über dem 40-fachen der Jahresnettomiete.“

Ebenso zeigen sich Bürogebäude mit soliden Mietern als äußerst robust, die Faktoren geben sich stabil, allerdings ist in Einzelfällen mit Preisanpassungen bei Corona-induzierten Mietveränderungen oder bei Ausfällen zu rechnen. „Der Mietermix ist zukünftig für nachhaltige Preise und die Finanzierbarkeit entscheidender als noch letztes Jahr“, führt Keussen aus. Eine Prolongationswelle begünstigt „bonitätsstarke“ Mieter bei der Verhandlung der Incentives, wenn sie   Corona-bedingt abwägen, die Büroflache zu verringern. Der Wettbewerb um diese Mieter wird bei Gewerbevermietungen, insbesondere auch im Einzelhandel, im nächsten Jahr an Dynamik gewinnen.

Eine nahezu nicht vorhandene Leerstand (aktuell unter 3 Prozent) und eine hohe Vorvermietungsquote geplanter und im Bau befindlicher Büroimmobilien sind positive Faktoren für Investitionssicherheit und Vertrauen bei nationalen und internationalen Anlegern. Dies spiegelt sich auch in den Renditen wider, die den Core-Charakter der Büro-Investments in Münchner Stadtlagen betont. Die Nettoanfangsrenditen liegen im Stadtgebiet bei Vollvermietung zu Marktmieten unbeeinträchtigt im Durchschnitt zwischen 5 und 3,3 Prozent, je nach Lage und Mieterbesatz – in Spitzenlagen bis 2,8 Prozent. Am Stadtrand sind sie deutlich niedriger. 

Wie in ganz Deutschland liegen die Herausforderungen bei der Gastronomie, der Hotellerie und beim Handel. Hier zeigt sich das alte Sprichwort, dass Handel Wandel ist. Keussen: „Neue Konzepte und Restrukturierungen sind erforderlich, denn sonst unterliegen diese Flächen einer Abwertung, die je nach Lage und Drittverwendungsfähigkeit auch substanziell ausfallen können.“ 

Living Konzepte werden sich in München und seinem Umland positiv weiterentwickeln und bieten somit fallweise auch und gerade für die Hotellerie alternative Ansätze durch Nutzungsänderungen. „Chancen sehen wir daher in kreativen Aufwertungen von veränderungswürdigen Konzepten und durch die Umnutzung drittverwendungsfähiger Bestandsimmobilien. Dabei stellt die Finanzierung erhöhtes Augenmerk und unternehmerisch geprägte Beteiligungsformen, da die Banken derzeit sehr vorsichtig agieren“, erläutert Keussen. 

Trends und Wohn-Entwicklungsachsen sieht Rohrer unter anderem an der Autobahn A94 im Stadtgebiet des Münchner Ostens zwischen Voglweideplatz und dem SZ-Hochhaus. Im Endausbau könnte sich hier eine ähnliche Entwicklung wie am Anfang der A9 der Parkstadt Schwabing vollziehen. 

Dauerbrenner in der Gunst der Investoren sind auch handelstaugliche Logistikflächen in der Metropolregion. 

„Fazit: München ist Core und ein Stabilitätsanker in den Portfolien konservativer Anleger. Wohnen und Livingkonzepte sind das Zugpferd, Büro bleibt stabil, Restrukturierungen und Umnutzungen sowie der Münchner Osten bieten gute Chancen. Generell wird die Finanzierung mehr Augenmerk erfordern“, resümiert Keussen.