Baudarlehen flexibel gestalten

Lothar Schwarz, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Halle, überrascht die anhaltende Attraktivität von Immobilien nicht: „Gerade in unsicheren Zeiten geht es darum, zumindest im eigenen Umfeld für Stabilität zu sorgen. Das Eigenheim ist die beste Maßnahme dafür“, so seine Erklärung. „Damit auch die Finanzierung sicher ist, sollte das Darlehen je nach Lebensplanung genügend Luft für Veränderungen lassen“, sagt Lothar Schwarz – zum Beispiel, wenn die Familie wachsen soll oder das Rentenalter absehbar ist. 

Hebel für Flexibilität: der Tilgungssatz

Um das Darlehen an verschiedene Lebensphasen anzupassen, ist der Tilgungssatz die entscheidende Stellschraube: Er bestimmt die Höhe der Monatsrate. Setzt man die Tilgung niedrig an, sind die monatlichen Kosten zwar geringer, aber dafür verlängert sich die Laufzeit. Setzt man sie dagegen rauf, erhöht sich die Monatsrate, doch der Kredit ist schneller abgezahlt. Die meisten Banken verlangen zurzeit eine anfängliche Mindesttilgung von zwei Prozent. Gerade in der jetzigen Niedrigzinsphase empfehlen Spezialisten aber eine noch höhere Tilgung, um die Laufzeit des Kredits – und damit auch die Gesamtkosten – zu reduzieren.

Einfachste Änderungsmöglichkeit: die Anschlussfinanzierung

Bis zur vollständigen Rückzahlung ist es immer wieder möglich, den Tilgungssatz anzupassen. „Am einfachsten lässt sich das Darlehen nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung verändern – mit der Anschlussfinanzierung. Hier sind wieder alle Möglichkeiten offen, ohne dass zusätzliche Gebühren fällig werden“, so Lothar Schwarz. Dasselbe gilt für Kredite, die bereits seit zehn Jahren ausgezahlt sind: „Unabhängig von der Zinsbindung haben Darlehensnehmer dann nämlich ein gesetzliches Sonderkündigungsecht und können ebenfalls mit der Anschlussfinanzierung neu planen.“

Tilgungsänderung während der Zinsbindung

Für Kunden, die darüber hinaus größere Flexibilität wünschen, bieten Banken mittlerweile unterschiedlichste Lösungen an. So ermöglichen einige Institute, innerhalb der Zinsbindung die Tilgung zwei oder drei Mal kostenfrei zu ändern. „Das hört sich erst einmal nach einer interessanten Option an und kann im Einzelfall auch sinnvoll sein. Wenn das Gesamtpaket stimmt, spricht nichts gegen diese zusätzliche Flexibilität“, meint Lothar Schwarz. „Aber ich würde das nicht „blind“ einkaufen, denn bei näherer Betrachtung haben solche Wechsel oft wenig praktischen Nutzen. So ist eine Tilgungsanpassung nach unten nur bis zu einem gewissen Mindestsatz möglich – in der Regel zwei Prozent – und weil sich damit die Laufzeit verlängert, prüfen Banken oft noch einmal die gesamte Finanzierung“, gibt er zu bedenken.

Eine Alternative ist für Schwarz, die Finanzierung konservativ zu konzipieren und in einer unvorhergesehenen Notsituation das Gespräch mit der Bank zu suchen. „Bei zuverlässigen Kunden versuchen die Banken eigentlich immer, eine individuelle Lösung zu finden. Denn sie möchten ebenfalls den Kredit weiterführen und sind nicht auf die Immobilie aus.“ Das zeigt sich aktuell auch in der Corona-Krise, in der Banken die Stundung der Monatsraten oder vertraglich nicht vereinbarte Tilgungsaussetzungen ermöglichen.

Immer eine gute Option: Sondertilgungen

Sondertilgungen sind die bekannteste Art, die Rückzahlung zu beschleunigen: Zusätzlich zur regulären Monatsrate können Darlehensnehmer einen Extrabetrag in die Tilgung stecken – laut Lothar Schwarz von Dr. Klein die beste Option, wenn mehr Geld als anfänglich geplant übrig ist. Denn „jeder Tausender hilft“: Werden bei einer 15-jährigen Zinsbindung jährlich 1.000 Euro Sondertilgung geleistet, reduziert sich die Restschuld – auch durch zusätzliche Zinseinsparungen – um knapp 17.500 Euro. – und entsprechend günstiger oder schneller wird die restliche Tilgung.

Während Sondertilgungen früher nur gegen eine Gebühr möglich waren, können sie jetzt bei vielen Kreditinstituten kostenfrei geleistet werden – üblicherweise einmal im Kalenderjahr und in Höhe von bis zu fünf Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages. Vereinzelt gibt es sogar Bankpartner, die mit einem „Revers“-Produkt geleistete Sonderzahlungen wieder auszahlen, oder den Kreditnehmern Sondertilgungen in beliebiger Höhe gestatten. Aber: „Diese Freiheiten sind natürlich nicht kostenfrei, sondern oft mit einem höheren Zinssatz verbunden“, erläutert Lothar Schwarz.

Wie viel Flexibilität braucht man?

Das Thema Flexibilität wird verstärkt diskutiert, aber nicht immer ist sie erforderlich – und laut Lothar Schwarz rechnen sich einige Optionen bei kritischer Betrachtung nicht. Gerade bei Baufinanzierungen sind solide Planungen hilfreich. Für viele sind deshalb auch Lösungen mit minimaler Flexibilität und maximaler Planungssicherheit interessant – wie zum Beispiel Volltilgerdarlehen, bei denen der Kreditvertrag bis zur vollständigen Rückzahlung geschlossen wird. „Ich empfehle daher immer, den Einzelfall genau zu betrachten, alternative Möglichkeiten auszurechnen und die Gesamtkosten im Blick zu behalten.“ So sei in der jetzigen Niedrigzinsphase auch die Überlegung interessant, sich schon jetzt einen attraktiven Anschlusszins für die späteren Restschulden nach Zinsbindungsende – also in 15 oder 20 Jahren – vertraglich zu sichern. Möglich ist das mit einem parallel besparten Bausparvertrag.