Studie zu gezahlten Immobilienpreisen: Bundesländer im Vergleich

Inhalt:

• Überblick gesamt: Hamburger zahlen am meisten
• Wohnungen und Häuser im Vergleich: was kostet mehr?
• Wohnungen Neubau/Bestand: starker Preisanstieg, vor allem für Neubauten
• Häuser Neubau/Bestand: dynamischste Entwicklung in Berlin, höchste Preise in Hamburg
• Aktuelle Einschätzung der Preisentwicklung während und nach der Covid-19-Pandemie von Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein
• Zitierfähige Statements aus den Regionen

Hamburger zahlen am meisten

Hamburg ist und bleibt Spitzenreiter bei Immobilienpreisen: Wie in den Jahren zuvor führt die Freie und Hansestadt die Liste mit den durchschnittlich gezahlten Preisen an. Für die hohen Beträge sieht Frank Lösche, Spezialist für Immobilienfinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg, vor allem die große Nachfrage: „Hamburg bleibt beliebt, hier werden hohe Summen für Wohneigentum bezahlt.“ Angesichts der aktuellen Lage geht er davon aus, dass es auf dem Hamburger Immobilienmarkt in Kürze ruhiger wird, erwartet aber keinen Preisrutsch: „Die Nachfrage wird geringer werden, aber auch das Angebot nimmt wegen der Corona-Krise ab: Wer einen zeitlichen Puffer hat, verkauft die Immobilie lieber später – schon allein um keine Besichtigungstermine vereinbaren zu müssen. Ich glaube, dass wir nach wie vor in einem Verkäufermarkt bleiben. Und wenn der Markt wieder in Gang kommt, sieht es hier schnell wieder aus wir zuvor: großes Interesse, überschaubares Angebot.“

Die hinteren Plätze bei den Medianpreisen teilen sich Sachsen-Anhalt und das Saarland. Wer lieber großzügig wohnt und auf maritimes Flair verzichten kann, sollte also in diesen Bundesländern suchen: Für dasselbe Geld bekommt man hier eine mehr als doppelt so große Immobilie. Die Preissteigerung jedoch stellt diese Reihenfolge auf den Kopf. Nirgends sind die Medianwerte für Wohnungen im Jahresvergleich so stark gestiegen wie im Saarland (+18,5 Prozent), bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt das kleinste Flächenland mit +10,7 Prozent hinter Berlin. „Das Saarland ist attraktiv geworden, und besonders die Städte“, so Wolfgang Wagner, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Saarbrücken. „Zum einen entwickelt sich der Arbeitsmarkt mit neuen Angeboten in der Elektromobilität, der IT- und Automobilindustrie. Zum anderen veranlasst die Niedrigzinsphase viele, in Immobilien zu investieren – sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger.“ Die Dynamik in Hamburg ist dagegen verhalten: Das Plus von rund 2,4 und 4,5 Prozent für Wohnungen bzw. Häuser im Jahresvergleich gehört bundesweit zu den niedrigsten.

Blickt man fünf Jahre zurück, verdeutlicht sich die Verteuerung – in allen Bundesländern müssen die Deutschen für ihre eigenen vier Wände inzwischen wesentlich tiefer in die Tasche greifen. Die Differenz reicht von plus 23,6 Prozent für Wohnungen in Nordrhein-Westfalen bis plus 75,2 Prozent für Wohnungen in Brandenburg. Im Zehnjahres-Vergleich variiert die Steigerung des tatsächlich gezahlten Quadratmeterpreises zwischen 45,1 Prozent (Wohnungen in Sachsen-Anhalt) und 148,53 Prozent (Wohnungen in Bayern).

Wohnung oder Haus – was kostet mehr?

Fast überall geben die Deutschen für ihre Wohnungen mehr aus als für Häuser. Am größten fällt der Unterschied in Bayern aus: Die angehenden Immobilienbesitzer zahlen hier unter 3.000 €/qm für Haus, lassen sich ihre Eigentumswohnung aber im Schnitt stolze 4.322 €/qm kosten. In Sachsen-Anhalt, Bremen und Nordrhein-Westfalen dagegen wird für Wohnungen weniger in die Hand genommen als für Häuser – im bevölkerungsreichsten Bundesland beträgt die Differenz zum durchschnittlichen Hauspreis 300 €/qm.

Auch die Bandbreite der Medianpreise liegt bei Wohnungen über der der Häuser: Während sie bei ersteren von 1.603 €/qm im Sachsen-Anhalt bis 4.481 €/qm in Hamburg reicht, werden für Häuser im Mittel zwischen 1.550 €/qm im Saarland und 3.858 €/qm in der Hansestadt gezahlt.

Die durchschnittlich gezahlten Quadratmeterpreise für Häuser entwickeln sich im letzten Jahrzehnt fast bundesweit moderater als die für Wohnungen, Ausnahmen sind Sachsen, Thüringen und Sachsen-Anhalt. Dieses Verhältnis kehrt sich im kurzfristigen Rückblick um: Verglichen mit dem Vorjahr steigt der mittlere gezahlte Hauspreis in den meisten Bundesländern schneller an der der Wohnungspreis. Ausnahmen hier: Rheinland-Pfalz, Niedersachsen und Schleswig-Holstein.

Wohnungen: starker Preisanstieg, vor allem für Neubauten  

Der Zehnjahresvergleich zeigt sehr deutlich, wie stark die Preise für Wohnungen gestiegen sind – das gilt insbesondere für Neubauwohnungen. Fünf Bundesländer verzeichnen eine Steigerung der Medianpreise um mehr als hundert Prozent: Berlin, Bayern, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern. Neue Eigentumswohnungen lassen sich 2019 Berliner am meisten kosten: Durchschnittlich zahlen sie einen Quadratmeterpreis von 5.629 Euro. Damit überholt die Hauptstadt Bayern, wo immerhin 5.501 €/qm fällig werden und verzeichnet mit einem die zweithöchste Steigerung im Vergleich zum Vorjahr (plus von 11,90 Prozent). Nur Brandenburger sind bereit, im Vergleich zu 2018 wesentlich mehr für die Neubauwohnung zu investieren. Das Plus von 17,65 Prozent auf 3.632 €/qm sieht Holger Vogt, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Potsdam, sieht das in der anhaltenden Ausweichbewegung aus Berlin begründet: „Der Trend zur `Brandenburg-Flucht´ hält an – das Umland ist unter den Städtern beliebt. Die Lebensqualität ist besonders für junge Familien hoch, und auch die Preise sind – noch – attraktiver als in zentralen Lagen. In und um Potsdam ist das Angebot mittlerweile allerdings knapp, und entsprechend liegen die Quadratmeterpreise hier über dem Landesdurchschnitt.“

Auch für Bestandswohnungen geben Käufer immer mehr Geld aus – Hamburger, Bayern und Berliner im Durchschnitt mehr als doppelt so viel wie vor zehn Jahren. 2019 übersteigt der gemittelte Quadratmeterpreis in Hamburg erstmals die 4.000 Euro-Grenze (4.079 €/qm), gefolgt von Bayern (3.930 €/qm) und Berlin (3.711 €/qm). Die Differenz zwischen Bestand und Neubau ist in Bremen am größten: Während Käufer von Bestandswohnungen 1.918 €/qm ausgeben, lassen sie sich ihre Neubauwohnung im Schnitt 4.157 €/qm kosten, also rund 2.250 €/qm mehr.

Tabellen 3 + 4 mit Detaildaten der Wohnungspreise Bestand und Wohnungspreise Neubau unter www.drklein.de/vergleich-immobilienpreise-bundeslaender.html

Häuser: dynamischste Entwicklung in Berlin, höchste Preise in Hamburg

In allen Bundesländern steigt der mittlere Quadratmeterpreis für Häuser kontinuierlich an – und zwar sowohl für Neubauten als auch für Bestandshäuser. Verglichen mit den Preisen von vor zehn Jahren zahlen nur die Berliner 2019 doppelt so viel für ihr eigenes Haus – alle anderen Länder liegen mit der Steigerung unter der 100-Prozent-Marke. Bei beiden Hauskategorien hält die Spreemetropole auch den Rekord im Jahres- und Fünfjahresvergleich.

In Bezug auf die gemittelten gezahlten Hauspreise liegt Hamburg auch 2019 noch vor Berlin: die Medianwerte steigen an der Elbe auf 4.138 €/qm (Neubau) und 3.708 €/qm, Berlin liegt mit 3.847 €/qm bzw. 3.708 €/qm dicht dahinter. Damit bauen die beiden Stadtstaaten ihren Vorsprung gegenüber dem nächstplatzierten Baden-Württemberg aus: Dort zahlen Bauherren 644 bis 935 €/qm weniger und Käufer 919 bis 967 €/qm. Wer möglichst wenig für das neue Haus ausgeben möchte, wird am ehesten in Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen und Niedersachsen fündig. Die durchschnittlich gezahlten Preise für Bestandshäuser in Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen sind niedrigsten Immobilien-Medianwerte in ganz Deutschland: Käufer investieren hier im Schnitt unter 2.000 €/qm.

Für alle Länder gilt: Käufer lassen sich ihre neu gebauten Ein- oder Zweifamilienhäuser mehr kosten als die, die sie vom Vorbesitzer übernehmen. Während sich der Unterschied in Berlin mit 187€/qm kaum bemerkbar macht, ist die Differenz in Thüringen und im Saarland mit mehr als 1.000 €/qm bzw. weit über 80 Prozent enorm. Wer hier mehr Platz für dasselbe Geld möchte, investiert lieber in ein bestehendes Haus.

Tabellen 5 + 6 mit Detaildaten der Hauspreise Bestand und Hauspreise Neubau unter www.drklein.de/vergleich-immobilienpreise-bundeslaender.html

Aktuelle Einschätzung der Preisentwicklung während und nach der Covid-19-Pandemie von Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein

„Ich gehe davon aus, dass die durch COVID-19 verursachte Krise Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt hat und den Anstieg der Preise dämpft: Weniger Menschen werden in der nächsten Zeit berufsbedingt umziehen oder aus einem anderen Land zuziehen. Und einige werden die wirtschaftliche Entwicklung weiter beobachten, bevor sie eine große Investition wie in eine Immobilie tätigen. Parallel zur Nachfrage geht aber auch das Angebot zurück und die Bautätigkeit verlangsamt sich durch die Einschränkungen in der Krise – deswegen werden wir in den meisten Regionen keinen Preisrückgang bei Immobilien erleben, sondern lediglich schwächer steigende Preise oder eine Stagnation. Der Markt wird ruhiger werden und kleiner.

Die Bundesregierung tut mit ihrem gigantischen Schutzschirm gerade alles dafür, dass es nach der Krise weitergeht: Sie versucht, so viel Arbeitsplätze wie möglich zu erhalten, jedes Unternehmen zu retten, das ein erfolgreiches Geschäftsmodell hat. Sie will Mieter schützen und Darlehensnehmer unterstützen, die ein Eigenheim gekauft haben. Das verhindert nicht, dass wir natürlich Einschnitte spüren, aber es wird nach der Krise voraussichtlich zügig wieder bergauf gehen. Insofern werden sehr viele Investitionen am Immobilienmarkt voraussichtlich nur auf einen späteren Zeitpunkt verschoben – denn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bleibt bestehen. Deswegen gehe ich davon aus, dass sich der Markt nach der Krise voraussichtlich schnell wieder erholen wird und dass die Immobilienbranche weniger stark und weniger nachhaltig von der Krise betroffen ist als andere Bereiche.“

Zitierfähige Statements der Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein in den Regionen

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Hamburg, Frank Lösche

„Derzeit haben wir noch viel zu tun und das Interesse an Immobilien ist ungebrochen. Dennoch gehe ich davon aus, dass es auf dem Hamburger Immobilienmarkt in Kürze ruhiger werden wird. Das fängt beim abnehmenden Angebot an: Wer einen zeitlichen Puffer hat, wird die Immobilie lieber später verkaufen wollen, schon allein um keine Besichtigungstermine vereinbaren zu müssen. Außerdem werden gerade viele Notartermine abgesagt und der Verkauf oder Kauf kann nicht mehr wie geplant abgewickelt werden. Daher erwarte ich keinen Preisrutsch. Auch wenn der Markt wieder in Gang kommt, ist keine Veränderung der Preissituation abzusehen: Hamburg ist und bleibt beliebt, hier werden hohe Summen für Wohneigentum bezahlt.“

Frankfurt: Carsten Engmann

„In der derzeitigen Situation ist es natürlich schwierig vorauszusagen, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Ich glaube, dass es regional deutliche Unterschiede geben wird. Für Frankfurt gehe ich nicht von einem Einbruch der Preise aus, weil die wirtschaftliche Lage sich nach der Krise hier schneller wieder erholen wird als beispielsweise in ländlichen Regionen.“

„Derzeit ist die Nachfrage nach wie vor hoch und übertrifft das Angebot. Auch wenn wir merken, dass die jetzige Lage zu Unsicherheit führt – einige Interessenten nehmen die Finanzierungszusage der Bank nicht an und verschieben die Investition. Das betrifft vor allem Neubauten, wenn hier Bauverzögerungen oder nachträgliche Preissteigerungen befürchtet werden. Aber die Corona-Krise wird vermutlich nicht dazu führen, dass es einen Immobilienüberschuss geben wird. Deshalb erwarte ich auch nicht, dass die Preise signifikant sinken werden.“

„Auch auf Bankenseite merken wir, dass das Coronavirus zu Unsicherheiten führt. Einige Institute sind nicht auf mobiles und digitales Arbeiten vorbereitet und müssen ihre Prozesse erst darauf einstellen. Zudem stellt die wirtschaftliche Bedrohung ganzer Branchen die bisherigen Bewertungskriterien in Frage – auch hier müssen die Institute neue Einschätzungen vornehmen.“

Stuttgart: Roland Lenz

„Zuletzt haben wir eine abgeschwächte Dynamik auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt gesehen – aus dem einfachen Grund:  Es stehen kaum mehr Immobilien zum Verkauf. Das wird sich in der jetzigen Lage eher noch verstärken. Aktuell ist aber noch Betrieb: Solange es noch erlaubt ist, finden hier weiterhin Makler- und Notartermine statt, wenn auch mit Einschränkungen. Ich sehe im Moment noch keinen deutlichen Nachfragerückgang. Je nachdem, wie lange die Situation anhält und wie sie sich weiter entwickelt, wird das aber temporäre Auswirkungen auf den Markt haben.“ 

„Diejenigen, die gerade auf der Suche nach einer Immobilie sind, reagieren sehr unterschiedlich auf die neue Situation: Einige sind unsicher und gerade in der Automobilbranche warten viele die weitere wirtschaftliche Entwicklung ab. Andere wiederum verfolgen unverändert ihre Pläne, und für die finden wir Finanzierungspartner. Aber natürlich weiß keiner mit Sicherheit, wie es weitergeht und wie lange uns die Coronakrise beeinträchtigen wird, deshalb müssen wir die Situation von Woche zu Woche neu einschätzen.“

Saarbrücken, Wolfgang Wagner

„Das Saarland ist attraktiv geworden: Zum einen entwickelt sich der Arbeitsmarkt mit neuen Angeboten in der Elektromobilität, der IT- und Automobilindustrie. Zum anderen veranlasst die Niedrigzinsphase viele, in Immobilien zu investieren – sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger. Ganz klar ist eine Bewegung vom ländlichen Bereich hin in die Ballungsräume festzustellen. Während insbesondere die großen Städte wie Saarbrücken, Saarlouis, Neunkirchen und St. Wendel von Zuzug und Investitionen profitieren, ist in ländlichen Gegenden das Angebot größer als die Nachfrage – hier stehen viele Objekte für einen längeren Zeitraum leer.“

Potsdam, Holger Vogt

„Der Trend zur `Brandenburg-Flucht´ hält an – das Umland ist unter den Städtern beliebt. Die Lebensqualität ist besonders für junge Familien hoch, und auch die Preise sind – noch – attraktiver als in zentralen Lagen. In und um Potsdam ist das Angebot mittlerweile allerdings knapp, und entsprechend liegen die Quadratmeterpreise hier über dem Landesdurchschnitt.“