Das Vermieterpfandrecht – wenn der Vermieter nicht zahlt

Kommunikation zuerst!

Schuldet der Mieter Geld, lohnt es sich für den Vermieter, zunächst einmal das Gespräch mit dem Mieter zu suchen – wenn dieser das nicht von selbst tut. Zeigt die offene Kommunikation keine Wirkung oder bleibt der Mieter trotz anders lautender Zusage den Geldbetrag weiter schuldig, sollte der Vermieter ein Mahnverfahren einleiten, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Was genau darf gepfändet werden?

Hat der Mieter bei Einzug eine Kaution gestellt, ist der Vermieter gesetzlich dazu angehalten, sich zunächst aus dieser zu bedienen, um die Schulden des Mieters auszugleichen.

Reicht dieser Betrag nicht aus, um die Schulden zu decken, muss der Vermieter sich an das zuständige Gericht wenden, um einen so genannten Vollstreckungstitel zu erlangen. Keinesfalls darf er ohne Erlaubnis die Wohnung des Vermieters betreten, um etwa pfändungsfähige Gegenstände ausfindig zu machen oder gar aus der Wohnung zu entfernen.

Worauf genau bezieht sich das Vermieterpfandrecht?

• Das Vermieterpfandrecht bezieht sich ausschließlich auf Schulden aus nicht gezahlter Miete bzw. nicht gezahlten Mietnebenkosten sowie auf Schadenersatzansprüche (z.B. bei nicht geleisteten Schönheitsreparaturen) oder Kündigungs- und Räumungskosten bezüglich der Mietsache.
• Das Vermieterpfandrecht deckt ausschließlich Forderungen ab, die unmittelbar das Mietverhältnis betreffen. Hat der Vermieter dem Mieter beispielsweise privat Geld geliehen, kann darauf kein Pfandrecht angewendet werden.
• Gepfändet werden können vom Mieter eingebrachte, bewegliche Gegenstände, inklusive Bargeldbeträgen. Grundstücke und Immobilien unterliegen also nicht dem Pfandrecht.
• Die pfändbaren Gegenstände müssen Eigentum des Mieters sein. Gemietete oder geleaste Gegenstände fallen deshalb nicht darunter. Sind beispielsweise die Raten einer Musikanlage noch nicht abgezahlt, befindet sich diese wegen Eigentumsvorbehalts (noch) nicht im Eigentum des Mieters.

Was darf nicht gepfändet werden?

Folgende Gegenstände sind beispielsweise vor einer Pfändung geschützt:

• Gegenstände des grundsätzlichen Lebensbedarfs, wie zum Beispiel: Waschmaschine, Telefon, Fernseher, Bett, Kinderwagen, Kleidung, Kühlschrank
• Gegenstände von geringem Wert, wie zum Beispiel Bücher, Fotoalben oder ein mäßig wertvoller Ehering
• Lebens- und Heizmittel (Vorrat von 4 Wochen)
• Arbeits- und Hilfsmittel, die der Mieter benötigt, um seine berufliche Tätigkeit fortzuführen
• Wohnt in der Wohnung ein Untermieter, so ist dessen Besitz von der Pfändung ausgenommen

Ablauf der Pfändung

Zunächst muss ein vom Gericht bestellter Gerichtsvollzieher eine Liste der pfändbaren Gegenstände erstellen. Sind diese gepfändet, müssen die gepfändeten Gegenstände in einer öffentlichen Versteigerung angeboten werden. Diese Versteigerung kann schon vor Auszug des Mieters beginnen. Übersteigt die erlöste Summe aus der Versteigerung den Schuldbetrag, muss der Vermieter dem ehemaligen Mieter diesen Betrag auszahlen.

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